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Betriebskostenabrechnung: Einwendungsausschluss gilt auch für nicht umlagefähige Kosten

Der Mieter hat ein Jahr Zeit, Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu beanstanden
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Rügt der Mieter zu spät, dass eine Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die in der Wohnraummiete generell nicht umlagefähig sind, muss er auch diese Kosten tragen. Das hat der BGH entschieden und damit eine Streitfrage geklärt.

Hintergrund: Vermieter rechnet nicht umlagefähige Kosten ab

Der Vermieter einer Eigentumswohnung und die Mieter streiten über die Rückforderung von Betriebskosten.

Im Juli 2012 übermittelte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011. In der Abrechnung verfuhr er so, dass er den Mietern in einem Anschreiben die Jahresabrechnung der WEG für das Jahr 2011 übermittelte. Die Jahresabrechnung wies die im Einzelnen berechneten umlagefähigen Kosten für die Wohnung aus. Daneben waren in der WEG-Jahresabrechnung noch weitere Kosten (Instandhaltung, Verwaltung) ausgewiesen, die ausdrücklich als nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten bezeichnet waren. Zudem war die Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen.

Der Vermieter übernahm den für die Wohnung errechneten Gesamtbetrag aus der Jahresabrechnung (umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten, Anteil an der Instandhaltungsrücklage) in die Betriebskostenabrechnung. Von der Summe zog er Vorauszahlungen der Mieter von 2.100 Euro ab, obwohl die Mieter 2.800 Euro vorausgezahlt hatten. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einer Nachforderung, die die Mieter auch zahlten.

Im Mai 2014, also 22 Monate später, beanstandeten die Mieter erstmals, dass die Betriebskostenabrechnung Kosten von 790 Euro enthält, die nicht umlagefähig sind. Zudem wiesen sie darauf hin, dass Vorauszahlungen von 700 Euro nicht berücksichtigt waren. Sie fordern Rückzahlung von 1.490 Euro.

Der Vermieter meint, die Mieter könnten nichts zurückfordern, weil sie die Fehler der Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang gerügt und daher die Einwendungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB versäumt hätten.

Entscheidung: Einwendungsausschluss gilt umfassend

Die Mieter können nur einen Teil zurückfordern, und dies auch nur aufgrund einer Besonderheit des Einzelfalls.

Nicht umlagefähige Kosten

Es obliegt dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

Der Einwendungsausschluss gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die in der Wohnraummiete generell nicht auf die Mieter umgelegt werden können, wie im vorliegenden Fall Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Durch den Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die Ansprüche besteht.

Die beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gilt umso mehr, als die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig ist.

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Ein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB, wonach nur bestimmte Kosten laut Betriebskostenverordnung umlagefähig sind, besteht nicht. Denn der Einwendungsausschluss setzt gerade voraus, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Der Grund für die Unrichtigkeit der Abrechnung ist dabei nicht von Bedeutung. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob im konkreten Fall - wie hier nicht - überhaupt Streit besteht, ob die verspätet erhobenen Einwendungen berechtigt sind.

Ausnahmsweise kann sich der Vermieter in diesem Einzelfall aber mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht auf den Einwendungsausschluss berufen. Im Abrechnungsschreiben hat sich der Vermieter nämlich auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen, in der die beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet sind. Damit hat der Vermieter aus Sicht der Mieter schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. Hieran muss er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen. Daher muss der Vermieter die zu Unrecht umgelegten 790 Euro zurückzahlen.

Nicht berücksichtigte Vorauszahlungen

Hingegen können die Mieter keine Rückzahlung weiterer 700 Euro verlangen, weil der Vermieter Vorauszahlungen in dieser Höhe nicht berücksichtigt hat. Die Betriebskostenabrechnung ist insoweit zwar unrichtig. Hier greift aber der Einwendungsausschluss, weil die Mieter diesen Fehler nicht spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung, sondern erst nach 22 Monaten gerügt haben.

(BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15)


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Schlagworte zum Thema:  Betriebskosten, Betriebskostenabrechnung, Mietrecht

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