Instandhaltungsrücklage/Erhaltungsrücklage

Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage. Das Gesetz verwendet den Begriff Instandhaltungsrückstellung bzw. ab Dezember 2020 Erhaltungsrücklage.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung (ab 1.12.2020: Erhaltungsrücklage) gehört. In der Praxis hat sich der Begriff Instandhaltungsrücklage durchgesetzt. Die Instandhaltungsrücklage soll gewährleisten, dass für größere Bau- und Sanierungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage ausreichend Mittel zur Verfügung stehen.

Die Instandhaltungsrücklage dient als Polster für die Wohnungseigentümer, um künftig anstehende Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung finanzieren zu können. Solche Maßnahmen sollen möglich sein, ohne dass sich die Eigentümer einer plötzlichen größeren Belastung ausgesetzt sehen bzw. die Kosten womöglich nicht aufbringen können. Werden solch größere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen allein über eine Sonderumlage finanziert, besteht ein größeres Risiko für Zahlungsausfälle, was letztlich die gesamte Sanierungsmaßnahme gefährden könnte.


Top-Thema 01.03.2024 BGH-Urteile zum WEG-Recht

Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage darf nur für den vorgesehenen Zweck verwendet werden, d.h. zur Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung. In der Praxis wird die Rücklage häufig dafür verwendet, Liquiditätsengpässe zu überbrücken. Diese Vorgehensweise ist nicht zulässig. Allenfalls können die Wohnungseigentümer den WEG-Verwalter per Beschluss ermächtigen, einen Liquiditätsengpass mit Mitteln aus der Rücklage temporär zu überbrücken.

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Der Höhe nach muss die Instandhaltungsrücklage so bemessen sein, dass im Bedarfsfall ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind. Es gibt zwar verschiedene Berechnungsmethoden, aber keine allgemeingültige Formel. Insbesondere kommt es auf Alter und Zustand der Wohnungseigentumsanlage an, wobei auch bei Neubauten nicht auf die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage verzichtet werden darf.

Der WEG-Verwalter muss die Instandhaltungsrücklage zinsgünstig anlegen. Wichtig ist dabei, dass die Mittel rechtzeitig abrufbar sind, wenn sie benötigt werden.

Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung

In der Jahresabrechnung muss der Verwalter über die Instandhaltungsrücklage abrechnen. Die Entwicklung der Rücklage ist getrennt von den Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung darzustellen. Keinesfalls darf die Rücklage anhand der Soll-Beträge ausgewiesen werden, wie dies bis zum BGH-Urteil „44/09“ oft der Fall war.

Aus Instandhaltungsrückstellung wird Erhaltungsrücklage

Zum 1.12.2020 tritt die Reform des Wohnungseigentumsrechts in Kraft. Als eine von vielen Änderungen sieht diese vor, den Begriff „Instandhaltungsrückstellung“ im Gesetz durch „Erhaltungsrücklage“ zu ersetzen. Dies solle verdeutlichen, dass es sich bei der Rücklage um verfügbares Vermögen und nicht lediglich um einen bilanziellen Posten handelt, heißt es in der Begründung.

News 16.08.2021 BGH

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss immer eine einheitliche Jahresabrechnung beschlossen werden. Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Abrechnungsbelange nur noch sehr beschränkt zustehen.mehr

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News 11.08.2021 BGH

Wer als Berechtigter einer Grunddienstbarkeit einen Tiefgaragenstellplatz in einer fremden WEG nutzen darf, muss dem Eigentümer nicht dessen Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage erstatten.mehr

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News 21.07.2021 Kauf von Teileigentum

Wer eine Immobilie mit Inventar kauft, kann zwar unter Umständen Grunderwerbsteuer sparen, die anteilige Übernahme einer Instandhaltungsrückstellung ("Instandhaltungsrücklage") fließt aber in die Berechnung ein. Der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage vermindert sich nicht.mehr

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News 25.01.2021 BFH Kommentierung

Der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer vermindert sich nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung.mehr

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News 27.05.2020 Gesetzgebung

Im Rechtsausschuss des Bundestages fand am 27.5.2020 eine Expertenanhörung zur WEG-Reform statt. Die vorab veröffentlichen Stellungnahmen der Experten fallen höchst unterschiedlich aus.mehr

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Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der GrESt nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.mehr

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News 10.06.2015 FG Kommentierung

Auch im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch Meistgebot bei der Zwangsversteigerung ist eine übergehende Instandhaltungsrücklage von der Bemessungsgrundlage (also vom Meistgebot) abzuziehen.mehr

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News 02.06.2015 BGH

Es ist zulässig, in Mehrhausanlagen getrennte Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude zu bilden.mehr

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News 15.05.2015 Wohnungseigentumsrecht

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News 22.12.2014 Wohnungseigentumsrecht

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News 02.09.2014 FG Kommentierung

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News 07.08.2014 Wohnungseigentumsrecht

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Serie 11.11.2013 Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt

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Special 03.05.2012 Haufe Shop

Die professionelle Komplett-Lösung für Ihre Immobilienverwaltungmehr

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Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Das hat der BGH entschieden und damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt.mehr

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