Instandhaltungsrücklage bei Zwangsversteigerung

Hintergrund

Die Klägerin erwarb im Zwangsversteigerungsverfahren mehrere Wohnungen. Das Finanzamt setzte für die jeweiligen Objekte Grunderwerbsteuer fest, ohne dabei bestehende Instandhaltungsrücklagen von der Bemessungsgrundlage abzuziehen.

Im Einspruchsverfahren gegen die jeweiligen Grunderwerbsteuerbescheide machte die Klägerin erfolglos geltend, dass die Instandhaltungsrücklagen in den Meistgeboten enthalten gewesen seien und deshalb von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden müssten.

Entscheidung

Das FG hat dem Finanzamt Recht gegeben und entschieden, dass das Meistgebot für grunderwerbsteuerliche Zwecke nicht um eine Instandhaltungsrücklage zu mindern ist.

Zwar ist beim rechtsgeschäftlichen Erwerb einer Eigentumswohnung das Entgelt für den Erwerb eines in der Instandhaltungsrückstellung nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG angesammelten Guthabens durch den Erwerber nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Dieser Teil des Kaufpreises stellt vielmehr Aufwand für den Erwerb einer geldwerten Vermögensposition dar, die nicht unter den Grundstücksbegriff des GrEStG fällt.

Allerdings sind Rücklagen beim rechtsgeschäftlichen Erwerb regelmäßig ausdrücklich Gegenstand der Kaufverträge, sodass ein (bestimmter) Teil der Gegenleistung auf sie entfällt. D. h. beide Parteien des Kaufvertrags haben sie zum Gegenstand der rechtsgeschäftlichen Vereinbarung gemacht und sie sind auch ausdrücklich Teil des Kaufpreises. Demgegenüber fehlt es bei einer Zwangsversteigerung an einer solchen Vereinbarung. Es gibt also bei Zwangsvollstreckungen keinen erkennbaren Teil des Meistgebots, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, sodass insoweit auch ein Abzug von der Gegenleistung ausscheidet.

Hinweis

Das FG hat die Revision nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zugelassen, weil die hier streitige Rechtsfrage bislang höchstgerichtlich noch nicht entschieden wurde. Die Klägerin hat die Revision zwischenzeitlich beim BFH unter dem Az. II R 27/14 eingelegt. Betroffene Steuerpflichtige sollten daher in vergleichbaren Fällen für sie ungünstige Steuerfestsetzungen durch Einspruchseinlegung unter Hinweis auf das o. g. Revisionsverfahren offen halten. Derartige Verfahren ruhen dann kraft Gesetzes nach § 363 Abs. 2 Satz 2 AO bis zum Abschluss des Revisionsverfahrens II R 27/14.

Sächsisches FG, Urteil v. 2.4.2014, 2 K 1663/13