Entnahme eines Arbeitszimmers in einer Eigentumswohnung

Das FG München hat entschieden: Wird im Privatvermögen eine Eigentumswohnung veräußert, deren Anschaffung schon mehr als 10 Jahre zurückliegt, in der aber ein häusliches Arbeitszimmer erst vor weniger als 10 Jahren aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen entnommen worden ist, so liegt im Hinblick auf dieses Arbeitszimmer kein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor.

Ein privates Veräußerungsgeschäft hinsichtlich des streitigen Teils der Eigentumswohnung scheitere bereits an der Nämlichkeit des ins Privatvermögen entnommenen Arbeitszimmers und des später veräußerten Wirtschaftsguts.

Mit der Entnahme des Arbeitszimmers aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen habe keine separate Frist i. S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG begonnen. Das Grundstück ist insoweit vielmehr in seiner Gesamtheit in Bezug auf den Tatbestand des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu betrachten.

Gewinn aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Im konkreten Fall wurde darüber gestritten, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung im Jahr 2013 insoweit als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, als ein Teil der Wohnung zuvor als betriebliches Arbeitszimmer genutzt worden war. Die Kläger erwarben 2003 eine Eigentumswohnung. Ein Raum wurde bis 2006 betrieblich genutzt und dem Betriebsvermögen zugeordnet, anschließend erfolgsneutral ins Privatvermögen überführt.

Das FA vertritt die Auffassung, dass mit der Entnahme des Arbeitszimmers 2006 eine neue 10-Jahresfrist begann und der auf diesen Anteil entfallende Veräußerungsgewinn daher steuerpflichtig sei. Die Kläger halten dagegen, dass das Arbeitszimmer kein selbstständig veräußerbares Wirtschaftsgut sei und die Wohnung insgesamt zu betrachten sei, sodass kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliege.

Keine wirtschaftliche (Teil-)Identität

Das FG München hält die Klage für begründet. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnung seien keine steuerpflichtigen Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) entstanden.

Zwar wurde die Eigentumswohnung 2013 innerhalb von 10 Jahren nach Entnahme eines Teils (Arbeitszimmer) aus dem Betriebsvermögen veräußert. Maßgeblich sei jedoch, dass das veräußerte Wirtschaftsgut 2003 angeschafft wurde und damit die 10-Jahresfrist insgesamt abgelaufen war.

Zwischen dem 2006 entnommenen Arbeitszimmer und der 2013 veräußerten Wohnung bestehe daher keine wirtschaftliche (Teil-)Identität, sodass keine neue Veräußerungsfrist ausgelöst worden sei und der Verkaufsgewinn nicht unter § 23 EStG falle.

Revisionsverfahren beim BFH anhängig

Das FG hat die Revision nach § 115 Abs. 2 FGO zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Revision wurde jedoch nicht eingelegt; das Urteil ist daher rechtskräftig.

FG München, Urteil v. 16.10.2025, 13 K 1234/22