Differenzierende Grundsteuer-Hebesätze in Hilden rechtswidrig

Zur Begründung führte das Gericht aus: Zwar durfte das Land Nordrhein-Westfalen im Nachgang zur Grundsteuerreform des Bundes grundsätzlich die Möglichkeit differenzierender Hebesätze für die Grundsteuer vorsehen, um Gemeinwohlbelange, wie etwa die Stabilisierung von Wohnnebenkosten, zu verfolgen. In Umsetzung dessen steht es den Gemeinden auch dem Grunde nach zu, – ausgehend von ihrem Finanzbedarf – den Hebesatz für Wohngrundstücke niedriger und als Folge dieser Privilegierung für Nichtwohngrundstücke entsprechend höher festzusetzen.

Andere Auffassung als das VG Gelsenkirchen

Insoweit vertritt die Kammer eine andere Auffassung als das VG Gelsenkirchen, welches in seinem Urteil aus Dezember 2025 davon ausgegangen ist, dass höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus fiskalischen Gründen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen.

Konkrete Umsetzung verstößt gegen den Gleichheitssatz

Die konkrete Umsetzung in der Hebesatzsatzung der Stadt Hilden in Gestalt eines Grundsteuerhebesatzes von 650 % für Wohngrundstücke und 1.300 für Nichtwohngrundstücke ist jedoch nach dem Urteil des VG Düsseldorf nicht mit den Allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 des GG vereinbar.

Die Stadt habe bei der Ausgestaltung der Hebesatzregelung – so das Gericht – den Kreis der zum Zweck der Stabilisierung von Wohnnebenkosten Begünstigten nicht sachgerecht abgegrenzt. Denn die Regelung lasse unberücksichtigt, dass auch gemischt-genutzte Grundstücke die als sog. Nichtwohngrundstücke gelten, zum Teil in nicht unerheblichem Maße zu dem privilegierten Zweck des Wohnens genutzt werden (bis zu 80 %).

Diese unterschiedliche Behandlung von tatsächlicher Wohnnutzung lasse sich angesichts des Ausmaßes der Ungleichbehandlung in Höhe von 100 % auch nicht mit Blick auf die im Steuerrecht grundsätzlich zulässige Pauschalierung und Typisierung rechtfertigen. Angesichts dessen hält das Gericht wegen des bestehenden Gesamtgefüges sowohl die Regelung des Hebesatzes für Wohngrundstücke als auch die Regelung des Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke in der Satzung der Stadt Hilden für rechtswidrig und unwirksam.

Wirkung des Urteils

Das VG Düsseldorf weist darauf hin, dass das Urteil nur zwischen den Beteiligten dieses Rechtsstreits unmittelbare Wirkung entfaltet. Mit dem Urteil wurde allein der zwischen den Beteiligten in Streit stehende Grundsteuerbescheid und nicht die Grundsteuersatzung der Stadt Hilden (teilweise) aufgehoben.

Die Kammer hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Berufung zugelassen, über die im Falle der Einlegung das OVG Münster entscheidet.

VG Düsseldorf, Urteil v. 10.3.2026, 5 K 7062/25