Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der GrESt nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.
Hintergrund
Zu entscheiden war, ob eine Instandhaltungsrückstellung - entsprechend der Behandlung beim rechtsgeschäftlichen Erwerb - die Bemessungsgrundlage der GrESt auch im Fall des Erwerbs durch Zwangsversteigerung mindert.
A erwarb als Meistbietende bei Zwangsversteigerungen mehrere Eigentumswohnungen. Das FA setzte die GrESt ausgehend von dem jeweiligen Meistgebot als Bemessungsgrundlage fest. A machte vergeblich geltend, die Bemessungsgrundlage sei um die anteilig auf die jeweilige Wohnung entfallende angesparte Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Das FG wies die dagegen erhobene Klage mit der Begründung ab, die zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Instandhaltungsrückstellungen seien nicht Gegenstand der Erwerbe.
Entscheidung
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der GrESt anzusetzen. Die Vorschrift legt die Gegenleistung beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren typisierend fest. Eine Aufteilung der Gesamtleistung ist nur dann geboten, wenn die Zwangsversteigerung Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der GrESt unterliegt und für die das Gericht eine gesonderte Zwangsversteigerung anordnen könnte.
Bei einer Eigentumswohnung ist Gegenstand der Versteigerung das Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband sui generis. Ihr gehört das Verwaltungsvermögen, zu dem die Instandhaltungsrückstellung gehört. Sie bleibt bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und geht beim Eigentumserwerb durch Zuschlag nicht kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Ein für die GrESt als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtsträgerwechsel findet nicht statt. Die Instandhaltungsrückstellung wird ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet. Der gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft auf den Ersteher rechtfertigt es nicht, die Bemessungsgrundlage um die anteilige Instandhaltungsrückstellung herabzusetzen. Der BFH teilt somit die Auffassung des FA und des FG und wies die Revision zurück.
Hinweis
Für den rechtsgeschäftlichen Erwerb hat der BFH entschieden, dass das Entgelt für den Erwerb des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens kein Entgelt für den Erwerb des Grundstücks ist und daher nicht zur Gegenleistung gehört (BFH, Urteil v. 9.10.1991, II R 20/89, BStBl 1992 II S. 152). Der BFH lässt ausdrücklich offen, ob an dieser Rechtsprechung im Hinblick auf die Änderung des WEG zum 1.7.2007 (BGBl 2007 I S. 370) und die Rechtsprechung des BGH (Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05, BGHZ 163 S. 154) festzuhalten ist. Hier dürfte eine Rechtsprechungsänderung zu erwarten sein.
BFH, Urteil v. 2.3.2016, II R 27/14, veröffentlicht am 11.5.2016