GrESt: Berücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage bei Zwangsversteigerung

Sachverhalt:
Der Kläger war Meistbietender bei einer Zwangsversteigerung über eine Eigentumswohnung. In diesem Zusammenhang ging auch die Instandhaltungsrücklage über, ohne dass dies im Rahmen der Zwangsversteigerung gesondert erwähnt wurde. Gegen den Grunderwerbsteuerbescheid legte der Kläger Einspruch bzw. später Klage ein und beantragte, die Bemessungsgrundlage um die übergegangene Instandhaltungsrücklage zu kürzen. Schließlich habe er die Instandhaltungsrücklage bei Abgabe seines Gebotes „einkalkuliert“.
Entscheidung:
Das Gericht bestätigte, dass das Finanzamt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die übergegangene Instandhaltungsrücklage kürzen muss. Der Gesetzeswortlaut gehe zwar bei der Bemessungsgrundlage vom „Meistgebot“ aus. Dies schließe aber eine Minderung dieser Bemessungsgrundlage nicht aus.

Das Gericht behandelte daher den Erwerb einer Eigentumswohnung im Ergebnis genauso wie den Erwerb durch Kaufvertrag. Hierzu hatte der BFH bereits mit Urteil vom 9.10.1991 (BStBl 1992 II S. 152) entschieden, dass das Finanzamt die übergehende Instandhaltungsrücklage von der Bemessungsgrundlage abziehen muss. Im damaligen Urteilsfall hatten die Vertragsparteien den Übergang der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert erwähnt, ohne dies gesondert zu „bepreisen“. Der BFH unterstellte aber, dass dies bei der Kaufpreisbemessung mit einkalkuliert worden war.

Das Sächsische FG hatte in 2 Urteilen (ebenfalls Zwangsversteigerungs-Fälle) die Instandhaltungsrücklage im Gegensatz zum FG Berlin-Brandenburg nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen. Hiergegen sind beim BFH Revisionsverfahren anhängig (Az.: II R 6/15 und II R 27/14). Das FG Berlin-Brandenburg hat die Revision ebenfalls zugelassen. Es ist daher damit zu rechnen, dass das Finanzamt Revision einlegt und der BFH alle 3 Fälle gemeinsam entscheiden wird.
Praxishinweis:
Im vorliegenden Urteil war die fehlende Erwähnung der Instandhaltungsrücklage für den Abzug von der Bemessungsgrundlage nicht schädlich. Damit darf die Instandhaltungsrücklage wohl trotz fehlender Erwähnung in einem Kaufvertrag abgezogen werden.

FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 26.2.2015, 15 K 4320/10, Haufe Index 7701218