Beim Erwerb einer Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung mindert eine vorhandene Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht.
Hintergrund: Wohnungen per Zwangsversteigerung erworben
Zu entscheiden war, ob eine Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auch im Fall des Erwerbs durch Zwangsversteigerung mindert - entsprechend der Behandlung beim rechtsgeschäftlichen Erwerb.
A erwarb als Meistbietende bei Zwangsversteigerungen mehrere Eigentumswohnungen. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer ausgehend von dem jeweiligen Meistgebot als Bemessungsgrundlage fest. A machte vergeblich geltend, die Bemessungsgrundlage sei um die anteilig auf die jeweilige Wohnung entfallende angesparte Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Das Finanzgericht wies die dagegen erhobene Klage mit der Begründung ab, die zum Verwaltungsvermögen der WEG gehörenden Instandhaltungsrückstellungen seien nicht Gegenstand der Erwerbe.
Entscheidung: Rücklage wird nicht abgezogen
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzen. Die Vorschrift legt die Gegenleistung beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren typisierend fest. Eine Aufteilung der Gesamtleistung ist nur dann geboten, wenn die Zwangsversteigerung Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt und für die das Gericht eine gesonderte Zwangsversteigerung anordnen könnte.
Bei einer Eigentumswohnung ist Gegenstand der Versteigerung das Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der WEG und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Die WEG ist ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband sui generis. Ihr gehört das Verwaltungsvermögen, zu dem die Instandhaltungsrückstellung gehört. Sie bleibt bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der WEG und geht beim Eigentumserwerb durch Zuschlag nicht kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Ein für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtsträgerwechsel findet nicht statt. Die Instandhaltungsrückstellung wird ausschließlich der WEG zugeordnet. Der gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft auf den Ersteher rechtfertigt es nicht, die Bemessungsgrundlage um die anteilige Instandhaltungsrückstellung herabzusetzen. Der BFH teilt somit die Auffassung des Finanzamts und des Finanzgerichts und wies die Revision zurück.
Hinweis: Rechtsprechung zum rechtsgeschäftlichen Erwerb könnte sich ändern
Für den rechtsgeschäftlichen Erwerb hat der BFH entschieden, dass das Entgelt für den Erwerb des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens kein Entgelt für den Erwerb des Grundstücks ist und daher nicht zur Gegenleistung gehört (BFH, Urteil v. 9.10.1991, II R 20/89). In der aktuellen Entscheidung lässt der BFH ausdrücklich offen, ob hieran im Hinblick auf WEG-Reform 2007 und die Rechtsprechung des BGH (Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05) festzuhalten ist. Hier dürfte eine Rechtsprechungsänderung zu erwarten sein.
BFH, Urteil v. 2.3.2016, II R 27/14
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