Wer eine Immobilie mit Inventar kauft, kann zwar unter Umständen Grunderwerbsteuer sparen, die anteilige Übernahme einer Instandhaltungsrückstellung ("Instandhaltungsrücklage") fließt aber in die Berechnung ein. Der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage vermindert sich nicht.
Für mitgekaufte Möbel, wie Einbauküchen oder Markisen, fällt beim Immobilienerwerb keine Grunderwerbsteuer an, wenn deren Wert im Kaufvertrag "sorgfältig aufgeschlüsselt" oder in einem extra Vertrag vereinbart wurde, teilt der Bund der Steuerzahler mit. In solchen Fällen lässt sich also beim Finanzamt sparen. Anders verhält sich das bei der Instandhaltungsrücklage.
Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum an Immobilien darf der vereinbarte Kaufpreis als Grundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage gemindert werden, entschied kürzlich der Bundesfinanzhof (BFH).
Grunderwerbsteuer: Instandhaltungsrücklage reduziert Bemessungsgrundlage nicht
Ein Immobilienkäufer stritt sich mit dem Finanzamt über die Frage, ob die Übernahme einer Instandhaltungsrücklage grunderwerbsteuerlich zu berücksichtigen sei. Er hatte im Mai 2016 verschiedene Teileigentumsrechte verbunden mit dem Sondereigentum an vier Gewerbeimmobilien und neun Tiefgaragenstellplätzen erworben. Laut Kaufvertrag sollte der Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage auf den Käufer übergehen.
Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises ohne Abzug der Instandhaltungsrücklage fest. Dagegen legte der neue Eigentümer zunächst Einspruch ein und klagte dann. Ohne Erfolg. Sowohl das Finanzgericht (FG) Köln (Urteil v. 17.10.2017, Az. 5 K 2297/16) als auch der BFH entschieden (Urteil v. 16.9.2020, Az. II R 49/17), dass die Instandhaltungsrücklage bei der Steuerberechnung nicht abzuziehen ist. Das Urteil ist verbindlich. Die Grundsätze greifen auch beim Erwerb von Wohneigentum, wie das Bundesfinanzministerium im März 2021 mitteilte.
Die Klage stützte sich zum einen darauf, dass sich die Instandhaltungsrücklage kaufpreismindernd auswirke. Nach Auffassung der Richter ist die Rücklage nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – der mit dem Erwerb des Teileigentums verbundene gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft in der WEG auf den Käufer rechtfertige eine Minderung der Grunderwerbsteuer nicht. Ein für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtsträgerwechsel finde diesbezüglich nicht statt.
Instandhaltungsrücklage mindert Grunderwerbsteuer auch bei Zwangsversteigerung nicht
Das Gleiche gilt beim Kauf von Eigentumswohnungen bei einer Zwangsversteigerung. Der BFH (Urteil v. 2.3.2016, Az. II R 27/14) hatte in einem solchen Fall ebenfalls zu entscheiden, ob eine Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mindert. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer ausgehend von dem Meistgebot als Bemessungsgrundlage fest.
Gegenstand der Versteigerung war das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Auch hier gilt: Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der WEG und nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen, das auch bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der WEG bleibt und nicht durch Zuschlag kraft Gesetzes auf den Käufer übergeht. Der BFH teilt die Auffassung des Finanzamts und und der Vorinstanz.
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