Grunderwerbsteuer: Höhere Steuern für Share Deals ab 2020

Der Gesetzesentwurf des Bundesfinanzministeriums zur Reform der Grunderwerbsteuer steht. Höher besteuert werden sollen ab 2020 Share Deals, die als Steuerprivileg für Investoren in der Kritik stehen. Problematisch könnten die neuen Fristen sein. Verbände können bis zum 5. Juni Stellung nehmen.

Einige der im Referentenentwurf enthaltenen Vorgaben waren bereits vorher bekannt: Share Deals, also der Erwerb von Immobilien über Anteile an einer Gesellschaft, sollen grunderwerbsteuerlich behandelt werden, dazu wird die steuerauslösende Grenze von 95 auf 90 Prozent gesenkt und die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre verlängert. Auch der Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften wurde bereits im Vorfeld immer wieder diskutiert. Neu ist der Stichtag, ab dem die Regelungen in Kraft treten.

"Der Referentenentwurf legt den 31.12.2019 als Stichtag fest. Das heißt, bis Ende 2019 können noch Share-Deals nach altem Recht mit den alten Grenzen gemacht werden." Martina Hertwig, Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly sowie Mitglied des ZIA-Vorstands

Bislang waren Immobilienexperten davon ausgegangen, dass die neuen Regelungen rückwirkend zum 31.12.2018 gelten.

Neue Übergangsregelungen könnten problematisch sein

Des Weiteren konkretisiert der Entwurf die Übergangsregelungen. Share Deals nach altem Recht, bei denen die bislang geltenden Fristen abgelaufen sind, sind unproblematisch. Vorsicht ist geboten, wenn bei bereits realisierten Share Deals die bisher geltende Fünf-Jahresfrist zum 31.12.2019 noch nicht abgelaufen ist.

"In diesem Fall verlängert sich die Frist auf zehn Jahre. Selbst kleine Anteilsübertragungen in diesem Zeitraum können Grunderwerbsteuer auslösen." Dr. Christian Reibis, Partner, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Baker Tilly


Die Verbände haben noch bis zum 5. Juni Zeit, zum Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums Stellung zu nehmen, bevor es in die Abstimmung geht.

ZIA: Vorhaben bei Share Deals schaden dem Wirtschaftsstandort Deutschland

Das Vorhaben des Bundesfinanzminsiterium wird von der Wirtschaft zum Teil heftig kritisiert, auch von der Immobilienwirtschaft. Insbesondere der vorgesehene neue Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften schade dem Wirtschaftsstandort Deutschland erheblich, da er zu einer grunderwerbsteuerlichen Absurdität führe, dass die Gesellschaft Grunderwerbsteuer zahlt, wenn beispielsweise 90 Anleger jeweils ein Prozent innerhalb von zehn Jahren erwerben.

"Was bitte hat der Erwerb eines Kleinstanteils mit dem Erwerb eines Grundstücks zu tun? ... Bei börsennotierten Aktiengesellschaften ist das Gesetz nicht umsetzbar und die Finanzverwaltung steht vor einem schier ausweglosen Vollzugsdefizit, wenn eine solche Regelung in ein Gesetz gegossen würde." Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht

Insbesondere bei börsengehandelten Kapitalgesellschaften müsste künftig die Aktionärsstruktur, auch im Bereich von Kleinstübertragungen, überwacht werden, da jeder Handel mit Gesellschaftsanteilen ein Share Deal sei. Betroffen wären sämtliche Kapitalgesellschaften, die über Grundbesitz verfügen, auch mittelbare Veränderungen müssten überwacht werden, etwa Bewegungen von Anteilsscheinen von Fonds, die am Unternehmen beteiligt sind. "Das ist praktisch unmöglich", so Volckens.

Share Deals kosten die Bundeslän­der bis zu einer Milliarde Euro Steuern

Share Deals sind als Steuerprivileg für reiche Immobilieninvestoren und finanzkräftige institutio­nel­le Immobilienge­sell­­schaften verschrien. Schät­zun­­gen zu­fol­ge sollen den Bundeslän­dern dadurch Steuern von bis zu einer Milliarde Euro im Jahr durch die Lap­pen gehen.

Der Immobilienbranche zufolge haben Share Deals vor allem den Zweck, Unternehmen bei Umstrukturierungen oder Verkäufen steuerlich nicht unnötig zu belasten. Ge­naue Zahlen, wie viele Immobilientransaktionen hierzulande jährlich als Share Deals über die Bühne gehen, sind kaum verfügbar. Bekannt ist, dass Bau­­träger und Pro­jekt­ent­wick­ler zu den Ak­teuren gehören, die Share Deals häufiger nutzen. Sie kaufen Grundstücke, realisieren das jeweilige Bauvorhaben und ver­kau­fen das fertige Objekt an einen Investor.

"Wenn sie nicht die Möglichkeit hätten, sol­che Transaktionen als Share Deals abzuwickeln, würde sich das Bauvorhaben um bis zu mehr als zwölf Prozent verteuern, weil sowohl beim Kauf der Grundstücke als auch beim Verkauf der Im­mobilien Grunderwerbsteuer fäl­lig würde." Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S AG

Außerdem verfügen Projektentwickler und Bauträger meist über wenig Eigen­ka­pi­tal. "Dass sie bei Share Deals künftig zehn Jahre an Ob­jek­ten be­tei­ligt blei­ben sollen, an denen sie in den allermeisten Fällen kein Interesse mehr ha­ben, bin­­det Ka­pi­tal", gibt Steuer­ex­perte Heinrich Fleischer von EY Real Estate zu be­den­ken. Das dürfte dazu führen, dass Bau­träger ihre Akti­vi­tä­ten merklich zu­rück­­­fah­­ren, da sie das in Share Deals gebundene Kapital nicht anderweitig einsetzen könnten.

Hinzu komme, dass es künftig schwieriger werde, eine für einen Share Deal konzipierte Immobilien­­gesell­schaft zu steuern. Wollen Projektentwickler oder Bauträger nur den Mini­mal­anteil von 5,1 Pro­zent hal­ten, müs­sen konzernfremde Investoren einspringen, die wei­tere fünf Pro­zent über­neh­­men.

Lohnen sich Share Deals noch? Auch große Unternehmen geraten ins Grübeln

Die Politik will erreichen, dass die Zahl der Share Deals sinkt. Die spannende Frage lau­tet: Wird sie die­ses Ziel erreichen? Es sieht so aus, dass das gelingen wird. "Die neu­en Re­­­­­geln werden es allen Beteiligten schwieriger machen abzuschätzen, ob sich Share Deals noch für sie auszahlen", prognostiziert Fleischer. Manche Un­­ter­nehmen sind bereits in Grübeln gera­ten.

Der Wohnungskonzern TAG Immobilien hat Käufe oder Ver­käufe von Ein­zel­ob­jekten und Portfolien oft auch als Share Deal abgewickelt.

"Bei Kauf­preisen von mehr als 50 Mil­­lio­­nen Euro und ei­nem Grund­­erwerbsteuersatz ab fünf Pro­zent war das selbst bei einer 94,9-pro­zen­ti­gen Be­tei­li­gung am erworbenen Portfolio attrak­tiv." Mar­­tin Thiel, Fi­­nanz­vor­­stand der TAG

Die nun geplante Senkung der Be­tei­li­gungs­quo­te und die längere Mindestbeteiligungs­­dau­er, die Verkäufer noch zehn Jahre an die veräußerte Immobilie binde, schmä­­­­ler­­ten den Vor­­­teil von Sha­re Deals so sehr, dass sie sich für TAG Immobilien nicht mehr rech­ne­ten.

"Je langfris­ti­ger Investments ausgerichtet sind, desto weniger fällt die Grunderwerbsteuer als Kos­­ten­faktor ins Gewicht." Bernhard Schoofs, geschäftsführender Gesellschafter der Mo­men­tum Real Es­tate

Ihn habe im Laufe der Zeit ohnehin viel mehr das Mitspracherecht der bei Share Deals verbleibenden Minderheitsgesellschafter sowie zudem die Kosten für den Unter­halt der Immobilienobjekt­ge­sell­schaft gestört. "Alle fokussieren sich meist zu sehr auf den Steuerbonus, aber der wird im Laufe der Zeit aufge­­zehrt", so Schoofs Resümee. Der übernommene Ballast aus der gesellschaftsrechtlichen Kon­­­­­struk­­­tion könne erheblich sein. Immobilienanlagen soll­ten sich unabhängig von steu­er­li­chen Ge­­­stal­­tungs­mo­del­len lohnen, findet Schoofs. Steuerliche Optimierungen sollten al­len­falls das Sah­­ne­häubchen von Investments sein, auf das man im Zweifelsfall ver­zichtet.

Share Deals komplett ab­schaf­fen? Das könnte internationale Investoren abschrecken

Das klingt fast so, als ob es überlegenswert wäre, dass der Gesetzgeber Share Deals vielleicht sogar am besten komplett als steuerrechtliches Gestaltungsinstru­ment abschaffen sollte. "Obwohl die Auflagen für Share Deals strenger werden, kann es mitunter natürlich weiter sinnvoll bleiben, dieses steuerliche Ge­stal­tungs­ins­trument zu nutzen", sagt Fleischer. Share Deals komplett abzu­schaf­fen, wäre kein gutes Signal für den Immobilienstandort Deutschland. Zumal in anderen Län­dern Immobili­en­trans­ak­tio­nen vor­zugs­weise als Share Deals abgewickelt werden.


Das könnte Sie auch interessieren:

Grunderwerbsteuer: Finanzminister erschweren Share Deals moderat

Grunderwerbsteuer: Länder nehmen Rekordsummen ein

ZIA: Share Deals sind wichtiges Instrument der Immobilienbranche

Schlagworte zum Thema:  Share Deal, Grunderwerbsteuer