Grunderwerbsteuer: Gesetzentwurf gegen Share Deals

Der Bund sagt Share Deals den Kampf an: Unternehmen sollen die Grunderwerbsteuer künftig nicht mehr über diese Gestaltungsmöglichkeit umgehen können. Einen entsprechenden Gesetzentwurf von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hat das Kabinett am 31.7.2019 beschlossen.

Von missbräuchlicher Steuergestaltung in der Grunderwerbsteuer spricht die Regierung bei den sogenannten Share Deals, also dem Erwerb von Immobilien über Anteile an einer Gesellschaft. Sie sollen deshalb künftig grunderwerbsteuerlich behandelt werden. Das Gesetz soll am 1.1.2020 in Kraft treten.

Dazu wird die steuerauslösende Grenze von 95 auf 90 Prozent gesenkt und die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre verlängert. Außerdem soll ein neuer Ergänzungstatbestand zur Erfassung von Anteilseignerwechseln in Höhe von mindestens 90 Prozent bei Kapitalgesellschaften, die Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen, eine Verlängerung der Vorbehaltensfrist auf fünfzehn Jahre und Aufhebung der Begrenzung des Verspätungszuschlags Share Deals eindämmen.

Derzeit kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden, wenn Unternehmen bis zu 94,9 Prozent an einer Gesellschaft erwerben. Bereits nach fünf Jahren kann die Beteiligung auf 100 Prozent erhöht werden.

Zustimmung zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes von Finanzminister Olaf Scholz kommt von der Union: Es sei wichtig, dass hier zielgenau eine Missbrauchsverhinderungsvorschrift gefunden werde, erklärten die finanzpolitische Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Antje Tillmann, und der zuständige Berichterstatter Olav Gutting. Die durch bekanntgewordene ungewollte Gestaltungen hervorgerufenen Steuerausfälle dürften nicht von denjenigen finanziert werden, die sich redlich verhalten.

ZIA: Missglückte Reform fördert gefährliche Besteuerungsfolgen

Nicht zufrieden mit dem Gesetzentwurf zeigte sich der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Unternehmen könnten damit existenzbedrohenden und unkontrollierbaren Steuerfolgen ausgesetzt werden, sagte Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht.

"Dem Vernehmen nach wurde der Entwurf ... inhaltlich nicht überarbeitet und enthält weiterhin Regelungen, die geeignet sind, den Wirtschaftsstandort Deutschland nachhaltig zu schädigen." Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht

Als problematisch erachtet der ZIA vor allem die Herabsetzung der Beteiligungsschwellen auf 90 Prozent sowie die Verlängerung der Halte- und Beobachtungsfristen auf zehn oder "gar auf 15 Jahre". Auch die Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften hält der Verband für einen Fehler: Dadurch würde keine Steuerlücke geschlossen, sondern gefährliche Besteuerungsfolgen verursacht werden.

"Man muss verstehen, dass mit dem neuen Absatz 2b auch der Erwerb eines Kleinstanteils einer Kapitalgesellschaft dazu führen kann, dass die Gesellschaft Grunderwerbsteuer zahlen muss und zwar auf ihr gesamtes Immobilienvermögen." Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht

Selbst bei Einführung einer Börsenklausel wäre völlig unklar, wie grundbesitzende Gesellschaften mit mehreren Beteiligungssträngen diese gesetzliche Neuregelung einhalten sollen, so Volckens. Mit Absatz 2b würde ein steuerlicher Tatbestand geschaffen, dessen Verwirklichung sich auch wegen rechtlich nicht gegebener Auskunftsansprüche in einer Vielzahl von Fällen nicht feststellen und ermitteln lasse, er trage somit die Verfassungswidrigkeit bereits auf der Stirn, so Volckens. Von der Einführung des Absatzes 2b solle der Gesetzgeber "in Gänze Abstand nehmen".

Laut Koalitionsvertrag hat der Gesetzgeber dem ZIA zufolge bei der Reform der Share Deals eine effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung umsetzen wollen, um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer zu beenden. Bereits im öffentlichen Fachgespräch des Bauausschusses des Deutschen Bundestages im Februar 2019 sei jedoch deutlich geworden, dass es sich bei Share-Deal-Transaktionen nicht um missbräuchliche Gestaltungen im rechtlichen Sinne handelt. "Eine Pflicht zur Umsetzung dieser Regelung ergibt sich somit jedenfalls nicht aus dem Koalitionsvertrag", so Volkckens abschließend.

Share Deals kosten die Bundeslän­der bis zu einer Milliarde Euro Steuern

Share Deals sind als Steuerprivileg für reiche Immobilieninvestoren und finanzkräftige institutio­nel­le Immobilienge­sell­­schaften verschrien. Schät­zun­­gen zu­fol­ge sollen den Bundeslän­dern dadurch Steuern von bis zu einer Milliarde Euro im Jahr durch die Lap­pen gehen.

Der Immobilienbranche zufolge haben Share Deals aber vor allem den Zweck, Unternehmen bei Umstrukturierungen oder Verkäufen steuerlich nicht unnötig zu belasten. Ge­naue Zahlen, wie viele Immobilientransaktionen hierzulande jährlich als Share Deals über die Bühne gehen, sind kaum verfügbar. Bekannt ist, dass Bau­­träger und Pro­jekt­ent­wick­ler zu den Ak­teuren gehören, die Share Deals häufiger nutzen. Sie kaufen Grundstücke, realisieren das jeweilige Bauvorhaben und ver­kau­fen das fertige Objekt an einen Investor.

"Wenn sie nicht die Möglichkeit hätten, sol­che Transaktionen als Share Deals abzuwickeln, würde sich das Bauvorhaben um bis zu mehr als zwölf Prozent verteuern, weil sowohl beim Kauf der Grundstücke als auch beim Verkauf der Im­mobilien Grunderwerbsteuer fäl­lig würde." Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S AG

Außerdem verfügen Projektentwickler und Bauträger meist über wenig Eigen­ka­pi­tal. "Dass sie bei Share Deals künftig zehn Jahre an Ob­jek­ten be­tei­ligt blei­ben sollen, an denen sie in den allermeisten Fällen kein Interesse mehr ha­ben, bin­­det Ka­pi­tal", gibt Steuer­ex­perte Heinrich Fleischer von EY Real Estate zu be­den­ken. Das dürfte dazu führen, dass Bau­träger ihre Akti­vi­tä­ten merklich zu­rück­­­fah­­ren, da sie das in Share Deals gebundene Kapital nicht anderweitig einsetzen könnten.

Hinzu komme, dass es künftig schwieriger werde, eine für einen Share Deal konzipierte Immobilien­­gesell­schaft zu steuern. Wollen Projektentwickler oder Bauträger nur den Mini­mal­anteil von 5,1 Pro­zent hal­ten, müs­sen konzernfremde Investoren einspringen, die wei­tere fünf Pro­zent über­neh­­men.

Lohnen sich Share Deals noch? Auch große Unternehmen geraten ins Grübeln

Die Politik will erreichen, dass die Zahl der Share Deals sinkt. Die spannende Frage lau­tet: Wird sie die­ses Ziel erreichen? Es sieht so aus, dass das gelingen wird. "Die neu­en Re­­­­­geln werden es allen Beteiligten schwieriger machen abzuschätzen, ob sich Share Deals noch für sie auszahlen", prognostiziert Fleischer. Manche Un­­ter­nehmen sind bereits ins Grübeln gera­ten.

Der Wohnungskonzern TAG Immobilien hat Käufe oder Ver­käufe von Ein­zel­ob­jekten und Portfolien oft auch als Share Deal abgewickelt.

"Bei Kauf­preisen von mehr als 50 Mil­­lio­­nen Euro und ei­nem Grund­­erwerbsteuersatz ab fünf Pro­zent war das selbst bei einer 94,9-pro­zen­ti­gen Be­tei­li­gung am erworbenen Portfolio attrak­tiv." Mar­­tin Thiel, Fi­­nanz­vor­­stand der TAG

Die nun geplante Senkung der Be­tei­li­gungs­quo­te und die längere Mindestbeteiligungs­­dau­er, die Verkäufer noch zehn Jahre an die veräußerte Immobilie binde, schmä­­­­ler­­ten den Vor­­­teil von Sha­re Deals so sehr, dass sie sich für TAG Immobilien nicht mehr rech­ne­ten.

"Je langfris­ti­ger Investments ausgerichtet sind, desto weniger fällt die Grunderwerbsteuer als Kos­­ten­faktor ins Gewicht." Bernhard Schoofs, geschäftsführender Gesellschafter der Mo­men­tum Real Es­tate

Ihn habe im Laufe der Zeit ohnehin viel mehr das Mitspracherecht der bei Share Deals verbleibenden Minderheitsgesellschafter sowie zudem die Kosten für den Unter­halt der Immobilienobjekt­ge­sell­schaft gestört. "Alle fokussieren sich meist zu sehr auf den Steuerbonus, aber der wird im Laufe der Zeit aufge­­zehrt", so Schoofs Resümee. Der übernommene Ballast aus der gesellschaftsrechtlichen Kon­­­­­struk­­­tion könne erheblich sein. Immobilienanlagen soll­ten sich unabhängig von steu­er­li­chen Ge­­­stal­­tungs­mo­del­len lohnen, findet Schoofs. Steuerliche Optimierungen sollten al­len­falls das Sah­­ne­häubchen von Investments sein, auf das man im Zweifelsfall ver­zichtet.

Share Deals komplett ab­schaf­fen?

Das klingt fast so, als ob es überlegenswert wäre, dass der Gesetzgeber Share Deals vielleicht sogar am besten komplett als steuerrechtliches Gestaltungsinstru­ment abschaffen sollte. "Obwohl die Auflagen für Share Deals strenger werden, kann es mitunter natürlich weiter sinnvoll bleiben, dieses steuerliche Ge­stal­tungs­ins­trument zu nutzen", sagt Fleischer. Share Deals komplett abzu­schaf­fen, wäre kein gutes Signal für den Immobilienstandort Deutschland. Zumal in anderen Län­dern Immobili­en­trans­ak­tio­nen vor­zugs­weise als Share Deals abgewickelt werden.


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