Grunderwerbsteuer: Share Deals laufen weiter

Die Große Koalition weiß immer noch nicht, wie sie gegen Share Deals in der Grunderwerbsteuer vorgehen will. Ein Reform-Gesetz liegt seit einem Jahr auf Eis. Baden-Württemberg macht jetzt Druck. Durch das "Schlupfloch" entgeht den Bundesländern bei großen Immobiliendeals eine Menge Geld.

Die baden-württembergische Landesregierung hat den Bund aufgefordert, aktiver gegen die Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei großen Immobilientransaktionen vorzugehen. Es geht um den Verkauf von Bürokomplexen oder Wohnanlagen. "Die Steuerschlupflöcher bei den sogenannten Share Deals müssen wir schnellstmöglich schließen", sagte Finanzministerin Edith Sitzmann (Grüne) der "Stuttgarter Zeitung" und den "Stuttgarter Nachrichten". Die Ministerin verlangt eine rasche Reform der Grunderwerbsteuer.

Die Bundesregierung hatte im Juli 2019 einen Gesetzentwurf beschlossen, der maßgeblich Share Deals unattraktiver machen sollen. Offenbar beeindruckt von der Experten-Kritik bei einer anschließenden Anhörung im Finanzausschuss des Bundestages – die auch aus der Immobilienbranche laut wurde –, entschloss sich die Große Koalition im Oktober 2019, die geplanten Neuregelungen zur Verschärfung der Besteuerung von Share Deals in der Grunderwerbsteuer noch einmal zu überprüfen.

Seitdem hängt der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) zwischen den Regierungsfraktionen fest. Eigentlich sollte das Gesetz am 1.1.2020 in Kraft treten.

Share Deals: Bundesländern entgehen Steuereinnahmen in Milliardenhöhe

Die Grunderwerbsteuer fällt normalerweise immer dann an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Professionelle Investoren können die Zahlung der Steuer in Höhe von bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises vermeiden, indem sie Share Deals abschließen. Dabei wechselt nicht die Immobilie selbst den Besitzer. Verkauft werden vielmehr Anteile an einer Firma, in die das Objekt zuvor überführt wurde. Die Transaktionen bleiben steuerfrei, sofern innerhalb von fünf Jahren weniger als 95 Prozent der Anteile übertragen werden. Den Bundesländern entgehen demnach durch derartige Geschäfte Steuereinnahmen in Milliardenhöhe, beklagt Baden-Württemberg.

Auch im Gesetzentwurf aus dem Bundesfinanzministerium heißt es, dass das Steuerprivileg für finanzkräftige Investoren und institutio­nel­le Immobilienge­sell­­schaften bei hochpreisigen Transaktionen zu "durchaus nennenswerten" Steuermindereinnahmen führen könnte. Share Deals sollen deshalb künftig auch nicht verboten, aber grunderwerbsteuerlich behandelt werden.

Share Deals unattraktiv machen: Was soll sich nach dem Willen der Bundesregierung ändern?

Derzeit kann die Grunderwerbsteuer gespart werden, wenn Unternehmen bis zu 94,9 Prozent an einer Gesellschaft erwerben. Bereits nach fünf Jahren kann die Beteiligung auf 100 Prozent erhöht werden. Die Bundesregierung will unter anderem die steuerauslösende Grenze von 95 auf 90 Prozent senken. Außerdem soll der Minderheitsgesellschafter seinen Anteil nicht mehr nur fünf, sondern zehn Jahre halten müssen. Das Bundesfinanzministerium wünscht sich eine "wasserdichte" Regelung und wollte deshalb die Änderungen noch einmal prüfen.

Kritik gab es bei der Expertenanhörung vor rund einem Jahr vor allem an der Beteiligungsschwelle und der Zehnjahresfrist. Während verschiedene Wissenschaftler die Absenkung der Beteiligungsschwelle auf 90 Prozent in Kombination mit der Verlängerung der Haltefrist auf zehn Jahre als "unzureichend zur Verhinderung von Steuerumgehungen" bewerteten, bezeichnete Professor Ulrich Hufeld von der Helmut-Schmidt-Universität in Hamburg die Zehnjahresfrist als "möglicherweise verfassungswidrig". Die Immobilienbranche hält die Share-Deal-Reform aus vielerlei Gründen für keine gute Idee.

Immobilienbranche: Gesetzentwurf kontraproduktiv für Wohnungsneubau

Unter Berufung auf Praxis und Wissenschaft stellte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) bei der Anhörung fest, dass die Regelungen "untauglich und weitgehend nicht erfüllbar" seien, gerade weil Konzernumstrukturierungen erschwert würden. Aber auch, weil es bei Unternehmen und der Finanzverwaltung einen immensen Verwaltungsmehraufwand nach sich ziehen werden.

"Die drohende zusätzliche grunderwerbsteuerliche Belastung, die sich ... auch im Rahmen der Projektentwicklung auswirkt, würde ferner kontraproduktiv bei dem Bemühen wirken, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten der Nutzer zu senken", hieß es in der Stellungnahme des ZIA. Der Immobilienbranche zufolge haben Share Deals vor allem den Zweck, Unternehmen bei Umstrukturierungen oder Verkäufen steuerlich nicht unnötig zu belasten.

Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht machte darauf aufmerksam, dass es sich bei Share Deals um keine missbräuchlichen Steuergestaltungen handelt – "wie dies einige Politiker darzustellen versuchen". Nur weil eine Gesetzesänderung steuermoralisch gewollt sei, könne die Anwendung der bestehenden Rechtslage damit noch lange nicht missbräuchlich genannt werden, so Volckens. "Die Branche lässt sich auch nicht in eine solche Ecke drängen."

Bau­­träger und Pro­jekt­ent­wick­ler nutzen Share Deals

Zahlen, wie viele Immobilientransaktionen hierzulande jährlich als Share Deals über die Bühne gehen, sind kaum verfügbar. Bekannt ist, dass Bau­­träger und Pro­jekt­ent­wick­ler zu den Ak­teuren gehören, die Share Deals häufiger nutzen. Sie kaufen Grundstücke, realisieren das jeweilige Bauvorhaben und ver­kau­fen das fertige Objekt an einen Investor.

"Wenn sie nicht die Möglichkeit hätten, sol­che Transaktionen als Share Deals abzuwickeln, würde sich das Bauvorhaben um bis zu mehr als zwölf Prozent verteuern, weil sowohl beim Kauf der Grundstücke als auch beim Verkauf der Im­mobilien Grunderwerbsteuer fäl­lig würde", gab Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG, zu bedenken. Projektentwickler und Bauträger verfügen meist über wenig Eigen­ka­pi­tal. Wenn sie bei Share Deals etwa künftig zehn Jahre an Ob­jek­ten be­tei­ligt blei­ben müssten, könnte das dazu führen, dass Bau­träger ihre Akti­vi­tä­ten merklich zu­rück ­­­fah­­ren, da sie das in Share Deals gebundene Kapital nicht anderweitig einsetzen könnten.

Die spannende Frage lautet nun: Auf was wird sich die Große Koalition bei den Share Deals einigen? Und wann tritt eine Novelle der Grunderwerbsteuer in Kraft?


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dpa
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