Die Auflagen für die Abwicklung von Share Deals bei Immobilientransaktionen werden verschärft. Nach der Sommerpause wird im Bundesfinanzministerium ein erster Referentenentwurf ausgearbeitet. Sobald der fertig ist, startet das Gesetzgebungsverfahren im Bundestag und Bundesrat. Die Immobilienbranche fürchtet, dass die neuen Vorgaben für Share Deals womöglich faktisch rück­­­­wirkend gelten.

Share Deals sind als Steuerprivileg für reiche Immobilieninvestoren und finanzkräftige institutio­nel­le Immobilienge­sell­­schaften verschrien. Einige Politiker fordern die Abschaffung der legalen Ge­­stal­­­tungs­­­­­op­ti­on, Im­mo­bi­lien in eine Unternehmenshülle zu stecken, um beim Ver­kauf keine Grund­er­werb­steuer zahlen zu müssen. Schät­zun­­gen zu­fol­ge sollen den Bundeslän­dern dadurch Steuern von bis zu einer Milliarde Euro im Jahr durch die Lap­pen gehen.

"Die öffentliche Diskussion ist stark emotio­na­lisiert", kritisiert Jo­chen Schenk, Vorstandsmitglied der Fondsgesellschaft Real I.S. und Vize­prä­sident des ZIA Zentra­ler Im­mo­bi­­li­en Ausschuss.

Schenk betont, dass Share Deals vor allem den Zweck hätten, Unternehmen bei Umstrukturierungen – wie der Her­aus­trennung der Me­di­zin­tech­nik­spar­­te Heal­­thi­neers aus dem Siemens-Konzern – oder Verkäufen steuerlich nicht unnötig zu belasten, so Schenk.

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Laut Schenk beträgt deren Anteil bei Immobilienfonds der Real I.S. aktuell zehn Pro­­zent. 90 Prozent werden hingegen als Asset Deals ab­ge­wick­elt, für die die Grund­er­werb­­steu­­­er in voller Höhe ans Finanzamt zu überweisen ist.

Bei den Immobilienfonds von Intreal In­ter­na­­­tio­­nal Real Esta­te beträgt die Sha­re-Deal-Quo­te rund 30 Pro­zent. Allerdings be­ziehen sich die in diesem Fall auf die Immobilieninvestments (adminis­trier­tes Vermögen: mehr als 20 Milliarden Eu­­­ro) in Eu­ro­pa insgesamt.

"In Skan­di­na­vien sind Share Deals weitaus üblicher als bei uns", so Intreal-Ge­schäfts­­­füh­­rer Mi­­­cha­el Schnei­der, der kein Fan solcher Transaktionen in Deutschland ist.  

Schneider hält es für verfehlt, dass die Share-Deal-Diskussion vornehmlich um die Grunderwerbsteuer kreist: "Werden Im­mo­bilien in eine Unter­neh­mens­struktur eingebettet und dann gehandelt, ist das mit Kos­ten, et­wa für die Due Dilligence, und rechtlichen Konsequen­zen ver­bun­den", argu­men­­tiert er.

Wer zum Beispiel ein Bürogebäude via Share Deal erwerbe, bekomme fast im­mer un­ter­neh­mens­­recht­liche Haftungsrisiken der Immobilienobjektgesellschaft mit auf­­­ge­halst. Auch der Staat halte die Hand auf. Denn Immobilienobjektgesellschaften seien in der Re­gel ein­kom­men- oder kör­­­per­­schaft­- so­wie gewerbe­steuerpflichtig, fügt Schneider hin­zu.

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"In der gegen­wär­tigen Boomphase an den Immobilienmärkten müssen Käufer viele haftungsrecht­li­che Krö­ten schlucken, um bei interessanten Objekten zum Zuge zu kom­men", sagt Schnei­­­der. Vor allem bei Bestandsimmobilien sei der Di­rekt­er­werb daher prinzipiell vorzuziehen. Zumal, so be­tont er, Share Deals lediglich auf eine Steuerstun­dung hinausliefen. Sobald Immo­­­bilien aus der jeweiligen Gesellschaftsstruktur herausgelöst würden, werde die Grunderwerb­­steu­­er in voller Höhe nachträglich fällig.

Schärfere Auf­la­gen für Share Deals erschweren bezahlbaren Wohnungsbau

Schneider hält – auch deswegen – die geplante Ausdehnung des An­wen­dungs­be­reichs von Share Deals auf Ka­­­pital­ge­­sell­­schaften für pro­ble­ma­tisch. "Das wird die Ge­stal­tungs­mög­lich­keiten erheb­lich einschränken­ und die Immobi­li­en­preise in einigen Segmen­ten weiter in die Höhe treiben", be­fürchtet er.             

Schenk verweist auf den Wohnungsbau. "In der Öffentlichkeit fordern Politiker, mehr bezahlba­ren Wohnraum zu schaffen", schildert er die aktuelle Stimmungslage. Doch die Verschär­fung steuerrechtlicher Auf­la­gen für Share Deals erschwere es, dieses angestrebte Ziel zu re­a­li­sieren.

"Bau­­träger und Pro­jekt­ent­wick­ler ge­hö­ren zu den Ak­teuren, die Share Deals häufiger nutzen", sagt Schenk.

Das hat Bran­chenexperten zufolge vor allem folgenden Hintergrund:

  • Bauträger und Projektentwickler kaufen Grundstücke, realisieren das jeweilige Bauvorhaben und ver­kau­fen das fertige Objekt an einen Investor. Wenn sie nicht die Möglichkeit hätten, sol­che Transaktionen als Share Deals abzuwickeln, würde sich das Bauvorhaben um bis zu mehr als zwölf Prozent verteuern, weil sowohl beim Kauf der Grundstücke als auch beim Verkauf der Im­mobilien Grunderwerbsteuer fäl­lig würde. "Das Problem ist von der Politik mit verschärft worden, da einige Bun­des­län­der die Grunderwerbsteuersätze in den vergangenen Jahren drastisch erhöht ha­ben", fügt Schenk hinzu.
  • Des Weiteren verfügen Projektentwickler und Bauträger meist über wenig Eigen­ka­pi­tal. "Dass sie bei Share Deals künftig zehn Jahre an Ob­jek­ten be­tei­ligt blei­ben sollen, an denen sie in den allermeisten Fällen kein Interesse mehr ha­ben, bin­­det Ka­pi­tal", gibt Steuer­ex­perte Heinrich Fleischer von EY Real Estate zu be­den­ken. Das dürfte dazu führen, dass Bau­träger ihre Akti­vi­tä­ten merklich zu­rück­­­fah­­ren, da sie das in Share Deals gebundene Kapital nicht anderweitig einsetzen könnten.
  • Hinzu kommt, dass es künftig schwieriger wird, die für einen Share Deal konzipierte Immobilien­­gesell­schaft zu steuern. Wollen Projektentwickler oder Bauträger nur den Mini­mal­anteil von 5,1 Pro­zent hal­ten, müs­sen konzernfremde Investoren einspringen, die wei­tere fünf Pro­zent über­neh­­men. "Hierauf spe­zialisierte Co-In­ves­to­ren sind sicherlich zu fin­den", glaubt Fleischer. Ihnen dürfte es allerdings nicht gefallen, künf­­­tig dop­­pelt so lange an Im­mo­bi­lien­in­­vest­­­ments gebunden zu sein, wie es bis­lang meist vonnöten war.     

Lohnen sich Share Deals noch? Auch große Unternehmen geraten ins Grübeln

Die Politik will, dass die Zahl der Share Deals sinkt. Die spannende Frage lau­tet: Wird sie die­ses Ziel erreichen? Es sieht so aus, dass das gelingen wird. "Die neu­en Re­­­­­geln werden es allen Beteiligten schwieriger machen abzuschätzen, ob sich Share Deals noch für sie auszahlen", prognostiziert Fleischer. Manche Un­­ter­nehmen sind bereits in Grübeln gera­ten.

Der Wohnkonzern TAG Immobilien hat Käufe oder Ver­käufe von Ein­zel­ob­jekten und Portfolien oft auch als Share Deal abgewickelt.

"Bei Kauf­preisen von mehr als 50 Mil­­lio­­nen Euro und ei­nem Grund­­erwerbsteuersatz ab fünf Pro­zent war das selbst bei einer 94,9-pro­zen­ti­gen Be­tei­li­gung am erworbenen Portfolio attrak­tiv." Mar­­tin Thiel, Fi­­nanz­vor­­stand der TAG

Die geplante Senkung der Be­tei­li­gungs­quo­te und eine längere Mindestbeteiligungs­­dau­er, die Verkäufer noch zehn Jahre an die veräußerte Immobilie binde, schmä­­­­ler­­ten den Vor­­­teil von Sha­re Deals so sehr, dass sie sich für TAG Immobilien nicht mehr rech­ne­ten.

Bei der auf das Asset und Property Management von Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Mo­mentum Reals Estates sind Share Deals sogar seit zwei Jahren kein Thema mehr.

"Je langfris­ti­ger Investments ausgerichtet sind, desto weniger fällt die Grunderwerbsteuer als Kos­­ten­faktor ins Gewicht." Bernhard Schoofs, geschäftsführender Gesellschafter der Mo­men­tum Real Es­tate.

Ihn habe im Laufe der Zeit ohnehin viel mehr das Mitspracherecht der bei Share Deals verbleibenden Minderheitsgesellschafter sowie zudem die Kosten für den Unter­halt der Immobilienobjekt­ge­sell­schaft gestört.

"Alle fokussieren sich meist zu sehr auf den Steuerbonus, aber der wird im Laufe der Zeit aufge­­zehrt", lautet Schoofs Resümee. Der übernommene Ballast aus der gesellschaftsrechtlichen Kon­­­­­struk­­­tion könne erheblich sein. Immobilienanlagen soll­ten sich, unabhängig von steu­er­li­chen Ge­­­stal­­tungs­mo­del­len, lohnen, findet Schoofs. Steuerliche Optimierungen sollten al­len­falls das Sah­­ne­häubchen von Investments sein, auf das man im Zweifelsfall ver­zichtet.

Share Deals komplett ab­schaf­fen? Das könnte internationale Investoren abschrecken

Das klingt fast so, als ob es überlegenswert wäre, dass der Gesetzgeber Share Deals vielleicht sogar am besten komplett als steuerrechtliches Gestaltungsinstru­ment abschaffen sollte. "Obwohl die Auflagen für Share Deals strenger werden, kann es mitunter natürlich weiter sinnvoll bleiben, dieses steuerliche Ge­stal­tungs­ins­trument zu nutzen", sagt Fleischer.

Zumal in anderen Län­dern Immobili­en­trans­ak­tio­nen vor­zugs­weise als Share Deals abgewickelt werden. "Die Bedeutung ausländi­scher In­ves­toren für den deutschen Immobilienmarkt ist in den ver­gangenen Jahren stark gestiegen", so der Steuerexperte.

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Ähnlich gelagert ist das stille Plä­doyer der MEAG, des Immobilienvermögensmanagers der Münchener Rück, für die Beibehaltung dieses Gestaltungsmodells.

"Share Deals sind ein internatio­nal gängiges Verfahren zur Strukturierung von Immobilien", betont MEAG-Geschäftsführer Gün­ter Manuel Giehr.

Maßnahmen zur Behinderung von Share Deals entkoppelten den deu­tschen Markt vom internationalen Geschehen und wirkten wie Handelsbeschränkungen, die wir, wenn sie andere Länder ergriffen, heftig kritisieren würden.           

Erster Referentenentwurf im Bundesfinanzministerium nach der Sommerpause erwartet

Bleibt die Frage: Ob die Verschärfungen der Auflagen für Share De­als in der jüngst angekündig­ten Form Gesetzeskraft erlangen werden? "Die Beratungen der Länderfinanzminister über diese Thematik ha­ben sich fast zwei Jahre hingezogen", sagt Markus Griese, Ge­­­schäfts­führer von Hamburg Trust.

Was nun auf dem Tisch liegt, sei ein Kompromisspapier, das nicht unumstritten ist, mit dessen Umsetzung in den wesentlichen Inhalten aber zu re­chnen ist. Das weitere Prozedere dürfte laut Griese folgendermaßen ablaufen: Nach der Sommerpause wird im Bundesfinanzministerium ein erster Referentenentwurf ausgearbeitet. Sobald der fertig ist, startet das Gesetzgebungsverfahren im Bundestag und Bundesrat.

Griese geht davon aus, dass bis zum Jahres­en­de alles über die Bühne gehen wird. Er hofft, dass im Gesetz auch fi­­xiert wird, ab wann die Neuregelungen gelten. "Sollte der Ge­setz­ge­ber dies­be­züg­lich nichts fest­­legen, sind Diskussionen mit der Fi­nanzverwaltung so gut wie vorpro­gram­miert."  

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Im schlimmsten Fall, so Griese, seien die neuen Regeln sogar für bereits länger zu­rück­liegende Transaktionen anzuwenden. Sollte es für bisher ge­wähl­te, steuer­recht­lich wasser­dichte Erwerberstrukturen keinen Bestandsschutz geben, hätte das wohl meistens die fatale Fol­ge, dass nachträglich Grunderwerbsteuer fällig würde, stellt er fest.

"Be­sonders heikel könn­te es für Unternehmen mit noch laufenden For­­ward Deals werden, durch die sich vor al­lem Projekt­ent­wickler und Bauträger den Zu­griff auf Grundstücke sichern." Markus Griese, Ge­­­schäfts­führer von Hamburg Trust

"Die Verkäu­fer dürften kaum bereit sein, im Nachhinein Anpassungen an Gesellschaftsverträgen der Im­mobilienobjektgesellschaft zu akzeptieren, da sie dadurch keinerlei Vor­teile erlan­gen würden", warnt Griese. Geschlossene Immobilienfonds, die Objekte über Share De­als er­wor­ben hät­ten, stünden darüber hinaus vor dem Problem, dass sie die Grunder­werb­steu­­er aus dem Fonds­vermögen nicht bezahlen könnten.

Schließlich sind sie voll investiert und verfügen somit –  an­ders als beispielsweise offene Immo­­bi­li­en­pub­likumsfonds – über keine freie Li­qui­dität.

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Institutionelle Investoren, mut­maßt Grie­se, wären sicherlich eher bereit hierfür Geld nachzuschießen als Privatanleger.

Wirtschaftlicher Schaden und Einbußen bei der Rendite

Den wirt­schaft­lichen Schaden verschärfter Share-Deal-Regeln müssen übrigens nicht anonyme Spekulanten verschmerzen, son­­dern unter anderem be­rufs­stän­di­sche Versorgungswer­ke, Pen­­si­ons­kas­­sen und kleineren Versicherungen, die als institutionelle Investoren Kapital in Im­mobilien ge­steckt haben.

"Höhere Grund­er­werb­steuer­ein­nah­­­men gehen also, zumindest teil­weise, zu Las­ten betrieblicher Altersversorger und Rentenversicherungsträger", stellt Griese fest.

Er geht davon aus, dass sich An­leger deswegen bei Immobilienfonds auf nicht unwesent­li­che Ren­di­te­einbußen einstellen müssten.               

"Hoffentlich ist die aufgeladene Share-Deal-Diskussion mit der Neuregelung endlich ausgestan­den", lautet die vage Hoffnung von Real I.S.-Vorstandsmitglied Schenk. Sollten die Än­derungen in der an­ge­kündigten Form umgesetzt werden, dürfte die Immobilienwirtschaft da­mit noch zu Rande kom­­men.

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Schlagworte zum Thema:  Share Deal, Grunderwerbsteuer