Share Deals in der Immobilienwirtschaft

Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an einem Unternehmen, das Immobilien hält. Die Grunderwerbssteuer kann so legal umgangen werden. Nicht nur für Wohnungsgesellschaften spielt das Instrument eine wichtige Rolle.

Große Immobiliendeals werden häufig oft mittels sogenannter Share Deals abgewickelt, ohne dass die Grunderwerbssteuer fällig wird. Diese fällt beim Kauf von unbebauten oder bebauten Grundstücken an, wenn eine Immobilie selbst den Eigentümer wechselt – dann müssen je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises bezahlt werden.

Definition: Was ist ein Share Deal?

Bei einem Share Deal sind die Immobilien in einem Unternehmen gebündelt. Der Käufer erwirbt Anteile (Shares) an dem Unternehmen. Hier handelt es sich streng genommen nicht um einen Immobilienkauf – also wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Rechtlich handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens beziehungsweise um eine Unternehmensbeteiligung. Eigentümerin bleibt die Objektgesellschaft.

Share Deals bei Immobilien

In Deutschland wurden Share Deals zwischen 2018 und 2021 beim Kauf von mindestens 150.000 Wohnungen genutzt, teilte die "alte" Bundesregierung kurz vor der Bundestagswahl im September 2021 auf eine Anfrage der Linken mit. In der Liste tauchen auch bekannte Namen wie Adler Real Estate oder Vonovia auf.

Bei einer Anfrage der Grünen-Fraktion an die Vorgängerregierung im Frühjahr 2017 teilte jene mit, dass zwischen 1999 und 2016 bei 71 Prozent der gehandelten Wohnungen Share Deals eingesetzt worden seien. Berücksichtigt wurden jeweils nur Transaktionen von Portfolios mit mehr als 800 Wohnungen. Schätzungen zufolge gehen dem Fiskus pro Jahr mehr als eine Milliarde Euro Steuereinnahmen durch Share Deals verloren.

Share Deal: Vorkaufsrecht von Kommunen soll ausgeweitet werden

Beim Kauf von Grundstücken haben manche Bundesländer Gesetze erlassen, die den Kommunen ein Vorkaufsrecht per Rechtsverordnung einräumen. Bei einem Share Deal werden aber nicht Wohnungen, Häuser oder Grundstücke veräußert, sondern Geschäftsanteile an einer Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilien ist. Der Berliner Senat hat im Februar 2021 einen Gesetzesantrag in den Bundesrat eingebracht, mit dem das allgemeine gesetzliche Vorkaufsrecht der Kommunen beim Verkauf von Grundstücken (Asset Deals) auf Share Deals ausgeweitet werden soll.

Steuerliche Aspekte: Grunderwerbsteuer bei Share Deals

Die steuerauslösende Grenze (Schwellenwert) beim Erwerb von Immobilien über Share Deals wurde durch ein neues Gesetz, das am 1.7.2021 in Kraft getreten ist, von 95 auf 90 Prozent gesenkt. Bisher konnte die Grunderwerbsteuer gespart werden, wenn Unternehmen bis zu 94,9 Prozent an einer Gesellschaft gekauft haben. Auch die Haltefrist wurde verlängert: Ein Minderheitsgesellschafter muss den Anteil künftig zehn Jahre halten – bisher reichten fünf Jahre.

Die Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe wird nun im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen angewendet – die Vorbehaltensfrist wurde auf 15 Jahre verlängert und die Begrenzung des Verspätungszuschlags aufgehoben. Zudem wurden die Regeln für Kapitalgesellschaften verschärft und eine Klausel für börsennotierte Unternehmen ("Börsenklausel") eingeführt.

Steuerliche Aspekte: Umsatzsteuer bei Share Deals

Stellt der Share Deal eine Geschäftsveräußerung im Ganzen oder die Veräußerung eines Teilbetriebs dar, liegt ein nicht umsatzsteuerbarer Vorgang gem. § 1 Abs. 1a UStG (Umsatzsteuergesetz) vor. Nach § 4 Nr. 8 Buchst. f) UStG sind die Umsätze und die Vermittlung der Umsätze von Anteilen an Gesellschaften umsatzsteuerbar, aber steuerfrei. Die Differenzierung ist für den Vorsteuerabzug aus Eingangsleistungen – etwa von Beraterkosten – von Bedeutung, für die eine Anteilsveräußerung die Ausgangsleistung darstellt.

Bei einem nicht steuerbaren Vorgang bleibt der Vorsteuerabzug erhalten, bei der umsatzsteuerfreien Anteilsveräußerung grundsätzlich nicht. Die im Rahmen eines Share Deals erworbenen Anteile lassen sich auch nicht steuerlich abschreiben. Außerdem ist zu beachten, dass im Zeitpunkt des Kaufs bestimmte Vorsteuerberichtigungszeiträume noch nicht abgelaufen sein können, für die dann der Käufer als Rechtsnachfolger in der Verantwortung steht.

Share Deal: Gesamtrechtsnachfolge

Juristisch ist ein Share Deal einen sogenannter Rechtskauf gemäß § 453 I BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Vertraglich lässt sich ein Share Deal über einen einfachen Kauf- oder Übertragungsvertrag darstellen. In der Regel werden zwischen Käufer und Verkäufer zusätzlich detaillierte Vereinbarungen darüber getroffen, wer etwaige Risiken – wie Steuerverbindlichkeiten – trägt.

Aus rechtlicher Sicht bedeutet ein Share Deal für den Käufer eine Gesamtrechtsnachfolge. Dies gilt für bestehende Verträge, Verbindlichkeiten, Forderungen sowie sonstige Rechte und Pflichten.

Share Deal: Bilanzierung

Entscheidungskriterium für Share Deals könnte der vorhandene Zeitrahmen sein: Es geht schnell. Die Gesamtrechtsnachfolge und die damit verbundenen Risiken macht aber wiederum die Due Diligence sehr umfangreich und damit kostenintensiv. Aus eingeräumten Garantien und Haftungen könnten sich zudem Nachforderungen des Käufers ergeben, die zu einer Kaufpreisminderung führen.

Share Deal: Betriebsübergang

Aus arbeitsrechtlicher Sicht hat ein Share Deal keine Auswirkungen: Bei der Übertragung der Geschäftsanteile wechselt der Inhaber des Unternehmens nicht. Der Arbeitgeber bleibt für die Belegschaft derselbe.

Share Deals sind nicht bei Einzelunternehmen möglich, da keine Unternehmensanteile existieren. Das Modell kommt ausschließlich bei Kapital- oder Personengesellschaften zum Tragen.

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