Bei so genannten Share Deals erwirbt der Käufer vom Verkäufer Anteile an einem Unternehmen. Das hat steuerliche Vorteile - weshalb die Politik über die Zukunft dieses "Schlupflochs" diskutiert. Aus der Immobilienwirtschaft kommt Kritik - denn in der Branche spielt das Instrument eine wichtige Rolle.

In der Immobilienbranche sind Share Deals weit mehr als ein reines Immobiliengeschäft.


News 01.08.2018 Immobilientransaktionen

News 21.06.2018 Grunderwerbsteuer

Was ist ein Share Deal: Definition

Bei einem Share Deal erwerben Investoren nicht die Immobilien selbst, sondern der Käufer erhält Anteile des Unternehmens, dem die Immobilien gehören. Eigentümer der Immobilien bleibt weiterhin die Objektgesellschaft. Rechtlich handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens beziehungsweise um eine Unternehmensbeteiligung, und nicht um einen Immobilienkauf.

Share Deal Immobilien

Bei 71 Prozent der zwischen 1999 und 2016 gehandelten Wohnungen sind Share Deals eingesetzt worden (berücksichtigt wurden Transaktionen von Wohnungsportfolios mit mehr 800 Wohnungen). Diese Zahlen hat die Bundesregierung im Frühjahr 2017 auf eine Anfrage der Grünen genannt. Bei 35 Prozent der gehandelten Wohnungen hat der Käufer weniger als 95 Prozent der Anteile erworben, bei 36 Prozent waren es mehr als 95 Prozent.

Share Deal: steuerliche Aspekte - Share Deal Grunderwerbsteuer

Die 95-Prozent-Grenze hat eine entscheidende Bedeutung aus steuerlicher Sicht: Wenn der Käufer nicht mehr als 95 Prozent der Anteile an einer Objektgesellschaft erwirbt und der Verkäufer auf Dauer mehr als fünf Prozent der Gesellschaftsanteile behält, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Durch diese Regelung gehen Millionen von Euro an Steuergeldern am deutschen Fiskus vorbei. Aus der Politik gab es deshalb schon mehrere Vorstöße, gegen Share Deals am Immobilienmarkt vorzugehen. Der hessische Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) hatte im März 2017 betont, dass er die Grunderwerbsteuer reformieren wolle. Er kündigte an, dass sich die schwarz-grüne Landesregierung weiter dafür einsetzen werde, dass die Gesetzeslücke geschlossen werde.

Auch die Landesregierung von Schleswig-Holstein forderte im Juli 2017 mehr Gerechtigkeit bei der Grunderwerbsteuer. Die Rede war damals von einer Bundesratsinitiative gegen Share Deals. Die Schließung des "Steuerschlupflochs" stehe auf der politischen Agenda, sagte Ministerpräsident Daniel Günther (CDU). Auch die Bundesregierung hat sich damals gegen Share Deals ausgesprochen.

Share Deal: steuerliche Aspekte - Share Deal Umsatzsteuer

Sofern der Share Deal eine Geschäftsveräußerung im Ganzen oder die Veräußerung eines Teilbetriebs darstellt, liegt ein nicht umsatzsteuerbarer Vorgang gem. § 1 Abs. 1a UStG vor. Andernfalls liegt ein umsatzsteuerbarer, jedoch umsatzsteuerfreier Vorgang gem. § 4 Nr. 8f UStG vor. Diese Differenzierung ist insbesondere für den Vorsteuerabzug aus Eingangsleistungen (z. B. Beraterkosten) von Bedeutung, für die die Anteilsveräußerung die Ausgangsleistung darstellt. Bei einem nicht steuerbaren Vorgang bleibt der Vorsteuerabzug erhalten, bei der umsatzsteuerfreien Anteilsveräußerung grundsätzlich nicht.

Außerdem ist zu beachten dass im Zeitpunkt des Kaufs bestimmte Vorsteuerberichtigungszeiträume noch nicht abgelaufen sein können, für die dann der Käufer als Rechtsnachfolger in der Verantwortung steht.

Share Deal Gesamtrechtsnachfolge

Vertraglich lässt sich ein Share Deal über einen einfachen Kauf- oder Übertragungsvertrag darstellen. In der Regel werden jedoch zwischen Käufer und Verkäufer zusätzlich detaillierte Vereinbarungen darüber getroffen, wer etwaige Risiken (etwa Steuerverbindlichkeiten) trägt. Aus rechtlicher Sicht bedeutet ein Share Deal für den Käufer eine Gesamtrechtsnachfolge.

Share Deal Bilanzierung

Die Gesamtrechtsnachfolge und die damit verbundenen Risiken macht jedoch die Due Diligence sehr umfangreich und damit kostenintensiv. Aus eingeräumten Garantien und Haftungen können sich Nachforderungen des Käufers ergeben, die zu einer Kaufpreisminderung führen.

Share Deal Betriebsübergang

Aus arbeitsrechtlicher Perspektive bedeutet ein Share Deal keine Änderungen: Bei der Übertragung der Geschäftsanteile wechselt der Inhaber des Unternehmens nicht. Der Arbeitgeber bleibt für die Belegschaft derselbe.

 

 

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