Grunderwerbsteuer-Trick: Eine Soko holt Millionen Euro zurück

Eine neue Regionalabteilung des Landesamts zur Bekämpfung der Finanzkriminalität in Nordrhein-Westfalen (LBF NRW) ist darauf spezialisiert, systematisch Ausfälle bei der Grunderwerbsteuer bei internationalen Unternehmen aufzudecken. In den vergangenen zwei Jahren wurden 150 Millionen zurückgeholt.

Seit 2021 nimmt der frühere Steuerfahndungs-Standort Hagen gezielt internationale Konzerne mit Grundbesitz in Deutschland ins Visier, die steuerlich relevante Sachverhalte zur Grunderwerbsteuer nicht offenlegen.

Mit Erfolg: Im Jahr 2023 wurden knapp 70 Millionen Euro an steuerlichem Mehrergebnis erzielt, 2024 waren es bereits 82 Millionen Euro – und auch für 2025 wird ein hohes zweistelliges Millionenergebnis erwartet.

Das LBF NRW bündelt seit Anfang 2025 die gesamte nordrhein-westfälische Steuerfahndung mit rund 1.200 Experten auf dem Gebiet der Bekämpfung von Steuerbetrug, Geldwäsche und Cybercrime. Es ist die erste Landesbehörde dieser Art in der Bundesrepublik.

Steuerschlupfloch kostet den Fiskus Milliarden Euro

Für die großen Player sind vor allem Share Deals mit Immobilien attraktiv. Ein internationales Netzwerk aus Firmen verdiente so an tausenden Wohnungen, wie ein Rechercheteam aus Saarländischem Rundfunk (SR) und Correctiv im Jahr 2021 aufgedeckt hatte.

Mindestens 2.000 Wohnungen in Deutschland wurden demnach vermutlich über Share Deals erworben, um die Grunderwerbsteuer zu sparen. Die tatsächlichen Eigentümer bleiben bei diesen Deals verschleiert, da die Immobilie im Besitz derselben Firma bleibt und nur die Gesellschafter hinter der Firmenhülle wechseln. Es ging um Wohnungen im Saarland, in Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Niedersachsen und Bayern. Befragte Mieter berichteten vom desolaten Zustand der Immobilien, etwa von defekten Heizungen und Schimmel in den Wohnungen.

Das Team kam zu dem Schluss, dass auch die Mieten in Deutschland kaum versteuert werden. Die Gewinne gelangten über Briefkastenfirmen in mehr als zehn Schritten von Luxemburg bis auf die Britischen Jungferninseln. Dort werden keine Steuern fällig. Während der Recherchen wurden die Firmen, und damit die Wohnungen, erneut verkauft. Wieder im Rahmen eines Share Deals. Wie hoch der Schaden für die deutsche Staatskasse ist, lässt sich nach Angaben der Journalisten kaum beziffern.

Saarländischer Rundfunk: Share Deals und Grunderwerbsteuer

Immobiliendeals an den Behörden vorbei

Dass sich der Immobilienmarkt für Geldwäsche eignet und Share Deals die deutsche Staatskasse um Milliarden Euro bringen, ist nicht neu. Im April 2019 strahlte der Norddeutsche Rundfunk (NDR) eine Reportage aus, die das Bild vermittelte, dass es für Investoren auch relativ einfach ist, Verkaufsverbote zu umgehen und via Briefkastenfirma an den Behörden vorbei einzukaufen.

Dem Beitrag zufolge soll zum Beispiel der israelische Investor und Milliardär Amir Dayan die Mehrheit der Firmenanteile an einem Wohnkomplex in Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern) vorzeitig verkauft haben, obwohl er sich zuvor verpflichtet hatte, die Immobilien zehn Jahre zu halten. Privatisiert worden waren die 1.000 Wohnungen drei Jahre zuvor von der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Schwerin (WGS). Die wollte laut dem NDR-Recherche-Team vom Weiterverkauf der Anteile nichts gewusst haben.

Gekauft wurden die Schweriner Wohnungen laut NDR-Recherchen auch hier von Wohnungsunternehmen, die in Deutschland registriert sind, aber eigentlich Briefkastenfirmen auf Zypern gehören. Auftraggeber waren internationale Investoren. Über das von der Bundesregierung 2017 eingeführte Transparenzregister konnten die Journalisten nicht ermitteln, wer genau hinter den Firmen steckt.

Share Deals: In Deutschland kontrovers diskutiert

Um Anteile an Immobilien zu verkaufen, bieten sich Share Deals an. Gekauft werden nicht die Immobilien selbst, sondern Mehrheitsanteile an den Firmen, denen die Immobilien gehören. So gewinnt der Käufer Kontrolle und kann sich unter bestimmten Bedingungen die Grunderwerbssteuer sparen. Ein für die Immobilienbranche wichtiges Instrument, das gleichzeitig als Steuerprivileg für finanzkräftige Immobilieninvestoren verschrien ist.

Und was macht die Politik? Die lässt das Thema bis auf Weiteres ruhen: 2019 hatte die Bundesregierung einen Gesetzentwurf beschlossen, der Share Deals unattraktiver machen sollte. Das wurde bei einer Anhörung unter anderem von Vertretern der Immobilienbranche scharf kritisiert. Die Landesregierung in Berlin strebt nun wieder eine Bundesratsinitiative an – mit dem Ziel, Share Deals zu untersagen oder einzuschränken.

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