Geldwäsche bei Immobiliendeals: Gesetz wird verschärft

Mehr Transparenz bei Immobilienkäufen durch ausländische Investoren, strengere Meldevorschriften für Immobilienmakler: Der Bundestag hat den verschärften Gesetzentwurf der Bundesregierung gegen Geldwäsche beschlossen. Der Bundesrat muss noch zustimmen.

Der am 13. November vom Finanzausschuss "nachgeschärfte" Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie soll unter anderem für mehr Transparenz im Immobilienbereich sorgen und den präventiven Kampf gegen Geldwäsche effektiver machen. Dieses Ziel verfolgt die Fünfte Geldwäscherichtlinie der Europäischen Union, deren Regeln auf der Vierten EU-Geldwäscherichtlinie aufbauen und die Deutschland bis zum 10.1.2020 in nationales Recht umsetzen muss.

So muss etwa ein Notar künftig die Beurkundung eines Kaufs ablehnen, wenn der ausländische Immobilieninvestor seine Besitzverhältnisse nicht offen legt. Transparenzregister sollen Geschäfte etwa über Strohmänner erschweren.

Geldwäsche: Immobilienmakler müssen verdächtige Mietverträge melden

Immobilienmakler sind schon seit Jahren Verpflichtete nach dem deutschen Geldwäschegesetz (GwG). Dieses sieht unter anderem vor, dass Verdachtsfälle früher als bisher gemeldet werden und Makler künftig die Anti-Geldwäsche-Stelle des Bundes kontaktieren müssen, wenn ein Mietvertrag mehr als 10.000 Euro Miete ausweist. Auch ein elektronisches Transparenzregister wurde erstmals eingeführt.

Neu ist jetzt, dass Immobilienmakler mit Umsetzung der EU-Richtlinien nicht nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen, sondern auch "bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen bei Transaktionen mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 Euro" verpflichtet sind, dies an die Anti-Geldwäsche-Einheit des Bundes, der beim Zoll angesiedelten Financial Intelligence Unit (FIU), zu melden. Neu ist auch, dass Notare bei bestimmten Fallkonstellationen bei Immobiliendeals künftig eine Verdachtsmeldung an die FIU abgeben müssen.

FIU: Extreme Anfälligkeit des Immobilienmarktes

Die FIU mit Sitz in Bonn hatte im Jahresbericht 2018 eine "extreme Anfälligkeit" des Immobilienmarktes für dubiose Geschäfte beklagt: nur wenige Fälle würden aus dieser Branche gemeldet. Laut FIU kamen von 77.252 Verdachtsmeldungen auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung 76.137 aus dem Finanzsektor und nur 597 aus dem Nicht-Finanzsektor, davon gerade einmal 31 von Immobilienmaklern. Die meldestärkste Gruppe mit 84 Prozent aller Meldungen sind laut FIU-Bericht bislang die Banken. Die Zahl der aktiven Verpflichteten des Finanz- und des Nicht-Finanzsektors ist von 1.220 im Jahr 2017 auf 1.591 im Jahr 2018 gestiegen.

Mit einem Bruttoanlagevermögen von zirka 13,9 Billionen Euro (80,3 Prozent des gesamten Anlagevermögens) im Jahr 2016 sind Immobilien laut einem Gutachten des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung die bedeutendste Anlageklasse in Deutschland und damit besonders anfällig für kriminelle Geschäfte. Die Immobilienbranche ist aber bereits selbst tätig geworden. So hat der Berufsverband RICS gemeinsam mit Branchenakteuren weltweit gültige Anti-Korruptionsrichtlinien erarbeitet. Sie traten zum 1. September in Kraft.

Immer mehr mafiöse Gruppen mischen den Immobilienmarkt Deutschland auf

Laut einer Studie von Transparency International sind alleine im Jahr 2017 etwa 30 Milliarden Euro mit deutschen Immobilien "reingewaschen" worden, darunter enorme Summen der Mafia etwa aus dem Kokainhandel. In Berlin und Brandenburg wurden zuletzt 77 Immobilien im Wert von rund neun Millionen Euro beschlagnahmt, die mutmaßlich mit kriminell erworbenem Geld gekauft worden waren.

Dass der deutsche Immobilienmarkt immer mehr mafiöse Gruppen vor allem aus Russland und Italien anlockt, weiß auch die Bundesregierung: Von den erfassten 563 Verfahren zur organisierten Kriminalität etwa im Jahr 2016 waren sieben Prozent "Geldwäscheaktivitäten mittels Investitionen in Immobilien", gab die Regierung im Juni 2018 bekannt. Zugleich wurde eine hohe Dunkelziffer eingeräumt. Für 2016 werden laut Regierung die Geldumsätze im Immobiliensektor auf 237,5 Milliarden Euro beziffert. 2016 seien wegen verdächtiger Aktivitäten im Immobilienbereich Vermögenswerte in Höhe von 61 Millionen Euro durch den Staat vorläufig gesichert worden. Dass es Kontrolldefizite des Staates gebe, räumte die Bundesregierung im Juni 2018 ebenfalls ein.

Mehr Kompetenzen für die Financial Intelligence Unit (FIU)

Um zu verhindern, dass illegale Gelder in den legalen Wirtschaftskreislauf eingeschleust werden, soll die FIU künftig mehr Befugnisse und Kenntnis bei automatisiertem Datenabgleich mit der gemeinsamen Datenbank der Polizeien (INPOL Bund) bekommen, auch von Treffern im Bereich besonders geschützter Daten. Geldwäscherechtliche Pflichten werden außerdem künftig auch für Versteigerungen durch die öffentliche Hand gelten, vor allem im gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren.

Der FIU zufolge waren Verdachtsmeldungen bei Immobiliengeschäften häufig mit Barzahlungen begründet: Herkunft oder Verwendung der Mittel konnten nicht oder nur mit erheblichem Aufwand nachvollzogen werden. Ein weiterer Risikofaktor für Geldwäsche stellte wohl die Über- beziehungsweise Unterbewertung von Immobilien dar. Hier schilderten die Verpflichteten Vorgänge, bei denen unerklärliche Wertveränderungen derselben Immobilie festgestellt wurden, oft im Zusammenhang mit einem schnellen Weiterverkauf oder Konstellationen, bei denen Käufer und Verkäufer miteinander in Verbindung stehen.


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dpa