Geldwäsche: Immobilienbranche wird in die Pflicht genommen

Das Bundeskabinett hat ein schärferes Geldwäsche-Gesetz beschlossen, das insbesondere auf Immobilien abzielt. Verdachtsfälle müssen früher gemeldet werden. Makler müssen künftig die Anti-Geldwäsche-Stelle des Bundes kontaktieren, wenn ein Mietvertrag mehr als 10.000 Euro Miete ausweist.

Immobilienmakler sind schon seit vielen Jahren sogenannte Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz (GwG), das vom Bundesfinanzministerium im Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie angepasst und am 31. Juli vom Bundeskabinett beschlossenen wurde.

Neu ist, dass Immobilienmakler nun nicht nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen, sondern auch "bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen bei Transaktionen mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 Euro" verpflichtet sind, dies an die Anti-Geldwäsche-Einheit des Bundes, die beim Zoll angesiedelte Financial Intelligence Unit (FIU), zu melden. Neu ist auch, dass zum Beispiel Notare bei bestimmten Fallkonstellationen bei Immobilientransaktionen künftig eine Verdachtsmeldung an die FIU abgeben müssen.

"Dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden, wenn es bei den 10.000 Euro bleibt und kein Gold-plating stattfindet." Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer und Justitiar beim Immobilienverband IVD

Geldwäscheprävention und Verwaltungsaufwand

4.500 im Immobilienverband IVD organisierte Maklerunternehmen sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz. Sie wollen sich alle "daran beteiligen, Geldwäsche zu verhindern", sagt Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer und Leiter der Abteilung Recht beim IVD. Doch hätten sie es sehr schwer, Geldwäsche zu erkennen.

"Immobilienmakler sind keine Kriminalisten, die darauf geschult sind, die Funktionsweise der organisierten Kriminalität zu erkennen. Vielmehr werden sie selbst von dieser missbraucht." Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer und Justitiar beim IVD

Zudem sei das Gros der Makler an Verkäufen von Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sowie kleinen Gewerbeeinheiten beteiligt. In diesen Segmenten werde kaum Geld gewaschen, sagt Osthus. Weitreichendere Verpflichtungen änderten hieran nichts, sie erhöhen lediglich den Verwaltungsaufwand und das Risiko, sich selbst ordnungswidrig zu verhalten. Oft sei die Zurückhaltung bei Verdachtsmeldungen auch mit der berechtigten Sorge um Rache begründet.

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FIU: Extreme Anfälligkeit des Immobilienmarktes

Die FIU mit Sitz in Bonn hatte in ihrem Jahresbericht 2018 eine "extreme Anfälligkeit" des Immobilienmarktes für dubiose Geschäfte beklagt, denn nur wenige Fälle werden aus dieser Branche überhaupt gemeldet. Laut FIU kamen von 77.252 Verdachtsmeldungen auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung im vergangenen Jahr 76.137 aus dem Finanzsektor und lediglich 597 aus dem Nicht-Finanzsektor, davon gerade einmal 31 von Immobilienmaklern. Die meldestärkste Gruppe mit 84 Prozent aller Meldungen sind laut FIU-Bericht bislang die Kreditinstitute.

"Geldwäsche ist in unserem Land ein ernstes Problem. Das müssen wir beseitigen. Vor allem auf dem Immobilienmarkt müssen wir genauer hinschauen." Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD)

Die Zahl der aktiven Verpflichteten des Finanz- und des Nicht-Finanzsektors ist von 1.220 im Jahr 2017 auf 1.591 im Jahr 2018 gestiegen. Berufsgruppen, die bereits dazu verpflichtet sind, einen Verdacht auf Geldwäsche zu melden, wollte Scholz deshalb stärker einbinden bei der Vorsorge gegen Geldwäsche.

Mit einem Bruttoanlagevermögen von zirka 13,9 Billionen Euro (80,3 Prozent des gesamten Anlagevermögens) im Jahr 2016 sind Immobilien laut einem Gutachten des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung die bedeutendste Anlageklasse in Deutschland und damit besonders anfällig für kriminelle Geschäfte. Die Immobilienbranche ist aber bereits selbst tätig geworden. So hat der Berufsverband RICS gemeinsam mit Branchenakteuren weltweit gültige Anti-Korruptionsrichtlinien erarbeitet. Sie treten zum 1. September in Kraft.

Immer mehr mafiöse Gruppen mischen den Immobilienmarkt Deutschland auf

Laut einer Studie von Transparency International sind alleine im Jahr 2017 etwa 30 Milliarden Euro mit deutschen Immobilien "reingewaschen" worden, darunter enorme Summen der Mafia etwa aus dem Kokainhandel. In Berlin und Brandenburg wurden zuletzt 77 Immobilien im Wert von rund neun Millionen Euro beschlagnahmt, die mutmaßlich mit kriminell erworbenem Geld gekauft worden waren.

Dass der deutsche Immobilienmarkt immer mehr mafiöse Gruppen vor allem aus Russland und Italien anlockt, weiß auch die Bundesregierung: Von den erfassten 563 Verfahren zur organisierten Kriminalität etwa im Jahr 2016 waren sieben Prozent "Geldwäscheaktivitäten mittels Investitionen in Immobilien", gab die Regierung im Juni 2018 bekannt. Zugleich wurde eine hohe Dunkelziffer eingeräumt. Für 2016 werden laut Regierung die Geldumsätze im Immobiliensektor auf 237,5 Milliarden Euro beziffert. 2016 seien wegen verdächtiger Aktivitäten im Immobilienbereich Vermögenswerte in Höhe von 61 Millionen Euro durch den Staat vorläufig gesichert worden. Dass es Kontrolldefizite des Staates gebe, räumte die Bundesregierung im Juni 2018 ebenfalls ein.

Mehr Kompetenzen für die FIU, mehr Transparenz für die Öffentlichkeit

Deutschland werde künftig "international die höchsten Standards beim Kampf gegen Geldwäsche haben", sagte Finanzminister Olaf Scholz (SPD) gegenüber Zeitungen der Funke Mediengruppe.

So erhält etwa die FIU neue Befugnisse und Kenntnis bei automatisiertem Datenabgleich mit der gemeinsamen Datenbank der Polizeien (INPOL Bund) auch von Treffern im Bereich besonders geschützter Daten. Zudem sollen geldwäscherechtliche Pflichten künftig auch für Versteigerungen durch die öffentliche Hand gelten, insbesondere für Gerichte im Zwangsversteigerungsverfahren. Und die Öffentlichkeit soll auf das sogenannte Transparenzregister zugreifen dürfen, das die tatsächlich wirtschaftlich Berechtigten von Unternehmen auflistet. Das Register soll verhindern, dass sich die wirklichen Eigentümer von Unternehmen hinter Strohmännern verstecken können.

Der Financial Intelligence Unit (FIU) zufolge waren Verdachtsmeldungen bei Immobiliengeschäften häufig mit Barzahlungen begründet: Herkunft oder Verwendung der Mittel konnten nicht oder nur mit erheblichem Aufwand nachvollzogen werden. Ein weiterer Risikofaktor für Geldwäsche stellte wohl die Über- beziehungsweise Unterbewertung von Immobilien dar. Hier schilderten die Verpflichteten Vorgänge, bei denen unerklärliche Wertveränderungen derselben Immobilie festgestellt wurden, oft im Zusammenhang mit einem schnellen Weiterverkauf oder Konstellationen, bei denen Käufer und Verkäufer miteinander in Verbindung stehen.


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