Transparenzregister gegen Geldwäsche: In Berlin mangelhaft

Der Immobilienmarkt ist extrem anfällig für Geldwäsche. Dubiose Geschäfte über Strohmänner oder Deals krimineller Clans sind vor allem in Berlin ein Thema. Ein Transparenzregister sollte Licht ins Dunkel bringen. Mit mäßigen Erfolg – viele Investoren tragen sich gar nicht ein, wie eine Studie zeigt.

Als Anfang 2020 das novellierte Geldwäschegesetz in Kraft trat, hat die Bundesregierung auch die sogenannten Transparenzregister öffentlich zugänglich gemacht – als Teil einer Strategie im Kampf gegen Geldwäsche. Das 2017 eingeführte elektronische Register galt bis dato als wenig effektiv, da nur wenige Berechtigte Einsicht hatten und selbst Ermittler kaum darauf zugriffen. Im Unterschied zum Grundbuch, in dem auch Objektgesellschaften auftauchen, hinter denen sich die wahren Eigentümer verstecken können, müssen im Transparenzregister "wirtschaftlich Berechtigte" eingetragen werden, die eine Immobilie tatsächlich besitzen oder von ihr profitieren. Wenn "Finanzströme weniger im Verborgenen abgewickelt werden können, macht der Staat Geldwäsche von vorne herein unmöglich", erklärte das Ministerium.

Studie zu Berlin: Von 111 Gesellschaften sind nur 28 Pflichtige im Transparenzregister eingetragen

Nun haben sich der Berliner Politikwissenschaftler Markus Henn und sein Co-Autor Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit das Transparenzregister für die Hauptstadt angeschaut und kommen in ihrer Studie im Auftrag der Linken-nahen Rosa-Luxemburg-Stiftung zu dem brisanten Schluss, dass viele Immobilieninvestoren in Berlin das Register ignorieren. Von 111 der deutschen Gesellschaften, die nach der Analyse im Transparenzregister eingetragen sein sollten, sind 83 dieser Pflicht noch nicht nachgekommen – nur in sieben Fällen standen "echte wirtschaftlich Berechtigte" hinter den Immobilien. Von den insgesamt untersuchten 433 Berliner Gesellschaften, die im Besitz von Immobilien sind und bei denen der tatsächliche Eigentümer aus dem Grundbuch nicht ersichtlich wird, seien 135 Gesellschaften weiterhin anonym, heißt es in der Studie.

Brisant sind die Ergebnisse der Berliner Studie auch deshalb, weil Deutschland demnächst von der Financial Action Task Force (FATF), dem internationalen Gremium zur Verhinderung von Geldwäsche, turnusmäßig daraufhin geprüft wird, ob die internationalen Standards hierzulande eingehalten werden. Eigentlich sollte der Test im April starten, das wurde aber wegen der Coronakrise auf das Frühjahr 2021 verschoben. Zeit für Nachbesserungen, meinen die Studienautoren: Demnach sollte die Bundesregierung beispielsweise die Pflicht zum Eintrag in das Register unter Bußgeldandrohung durchsetzen.

Geldwäsche: Immobilienmakler müssen verdächtige Mietverträge melden

Den präventiven Kampf gegen Geldwäsche verfolgt auch die Fünfte Geldwäscherichtlinie der Europäischen Union, deren Regeln mit dem reformierten Geldwäschegesetz (GWG) zum 1.1.2020 in deutsches Recht umgesetzt wurden. Immobilienmakler sind schon seit Jahren Verpflichtete nach dem GwG. Neu ist jetzt, dass Immobilienmakler mit Umsetzung der EU-Richtlinien nicht nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen, sondern auch "bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen bei Transaktionen mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 Euro" verpflichtet sind, dies an die Anti-Geldwäsche-Einheit des Bundes, der beim Zoll angesiedelten Financial Intelligence Unit (FIU), zu melden. Neu ist auch, dass Notare bei bestimmten Fallkonstellationen bei Immobiliendeals künftig eine Verdachtsmeldung an die FIU abgeben müssen.

In Berlin hat der Senat Anfang des Jahres zudem eine Task Force eingerichtet, die tätig werden soll, wenn es Hinweise auf unrechtmäßige Immobilienkäufe gibt.

Extreme Anfälligkeit des Immobilienmarktes für Geldwäsche

Die FIU mit Sitz in Bonn hatte im Jahresbericht 2018 eine "extreme Anfälligkeit" des Immobilienmarktes für dubiose Geschäfte beklagt: Doch nur wenige Fälle würden aus dieser Branche gemeldet. Laut FIU kamen von 77.252 Verdachtsmeldungen auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung nur 597 aus dem Nicht-Finanzsektor, davon gerade einmal 31 von Immobilienmaklern.

Mit einem Bruttoanlagevermögen von zirka 13,9 Billionen Euro (80,3 Prozent des gesamten Anlagevermögens) im Jahr 2016 sind Immobilien laut einem Gutachten des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung die bedeutendste Anlageklasse in Deutschland und damit besonders anfällig für kriminelle Geschäfte. Laut einer Studie von Transparency International sind alleine im Jahr 2017 etwa 30 Milliarden Euro mit deutschen Immobilien "gewaschen" worden, darunter enorme Summen der Mafia aus dem Kokainhandel. Alleine in Berlin und Brandenburg wurden 2018 Immobilien im Wert von rund neun Millionen Euro beschlagnahmt, die mutmaßlich mit kriminell erworbenem Geld gekauft worden waren.

Mehr Kompetenzen für die Financial Intelligence Unit (FIU)

Dass der deutsche Immobilienmarkt immer mehr mafiöse Gruppen vor allem aus Russland und Italien anlockt, weiß auch die Bundesregierung: Von den erfassten 563 Verfahren zur organisierten Kriminalität etwa im Jahr 2016 waren sieben Prozent "Geldwäscheaktivitäten mittels Investitionen in Immobilien", gab die Regierung im Juni 2018 bekannt. Zugleich wurde eine hohe Dunkelziffer eingeräumt. Für 2016 werden laut Regierung die Geldumsätze im Immobiliensektor auf 237,5 Milliarden Euro beziffert. 2016 seien wegen verdächtiger Aktivitäten im Immobilienbereich Vermögenswerte in Höhe von 61 Millionen Euro durch den Staat vorläufig gesichert worden. Dass es Kontrolldefizite des Staates gebe, räumte die Bundesregierung im Juni 2018 ebenfalls ein.

Um zu verhindern, dass illegale Gelder in den legalen Wirtschaftskreislauf eingeschleust werden, wurden auch der Financial Intelligence Unit (FIU) mehr Befugnisse und Kenntnis bei automatisiertem Datenabgleich mit der gemeinsamen Datenbank der Polizeien (INPOL Bund) eingeräumt, auch von Treffern im Bereich besonders geschützter Daten. Geldwäscherechtliche Pflichten sollen zudem auch für Versteigerungen durch die öffentliche Hand gelten, vor allem im gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren.

Der FIU zufolge waren Verdachtsmeldungen bei Immobiliengeschäften häufig mit Barzahlungen begründet: Herkunft oder Verwendung der Mittel konnten nicht oder nur mit erheblichem Aufwand nachvollzogen werden. Ein weiterer Risikofaktor für Geldwäsche stellte wohl die Über- beziehungsweise Unterbewertung von Immobilien dar. Hier schilderten die Verpflichteten Vorgänge, bei denen unerklärliche Wertveränderungen derselben Immobilie festgestellt wurden, oft im Zusammenhang mit einem schnellen Weiterverkauf oder Konstellationen, bei denen Käufer und Verkäufer miteinander in Verbindung stehen.

Die Studie zum Berliner Transparenzregister:

Studie "Keine Transparenz trotz Transparenzregister" (PDF)


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