Die Anfälligkeit der Immobilienwirtschaft für Geldwäsche ist bekannt, doch aktiv dagegen unternommen wurde bislang wenig. Die aktuelle Popularität von Betongold rückt die Problematik mehr in den Fokus – was ein aktueller Kriminalfall aus Berlin belegt.

Die Nachricht sorgte für einen Tusch im sonst sommerlich-schläfrigen Berlin: 77 Immobilien eines mutmaßlich kriminellen Clans beschlagnahmte die Polizei Mitte Juli. Der Verdacht: Mit dem Erwerb der Objekte sollte Geld aus Raubüberfällen gewaschen werden. Ob sich dieser Verdacht erhärtet, werden die weiteren Ermittlungen zeigen. Indes rückt der Fall ein Problem ins Schlaglicht, das seit Langem in der Branche schlummert. Die hohen Transaktionsvolumina und das Investoreninteresse am so genannten "Betongold" machen die Immobilienwirtschaft attraktiv für Kriminelle, die Geld aus Verbrechen reinwaschen wollen.

Immobilienbranche ist "gefährdeter Sektor"

Auch die Bundesregierung bezeichnet die Branche als "gefährdeten Sektor" und schreibt auf eine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen:

"Die in diesem Bereich regelmäßig vorhandene Wert­stabilität eröffnet die Möglichkeit, insbesondere hohe Bargeldsummen zu platzieren."

Schon 2012 hatten die Berater von Deloitte & Touche, beauftragt vom Bundes­kriminalamt, der Immobilienwirtschaft in einer Studie besondere Anfälligkeit für Geldwäsche bescheinigt. Als maßgebliche Gründe erkannten die Analysten "die Beschaffenheit des Marktes, die mangelnde Sensibilität der Marktteilnehmer für die Geldwäscheproblematik sowie eine mangelnde Regulierung". 

„Bislang ist das eines der großen Verdrängungsthemen in der Branche.“ Wolfgang Oepen, Berater und Analyst 

Wolfgang Oepen, Berater und Analyst und Absolvent der IREBS-Akademie, beschäftigt sich seit Jahren mit dem Thema und ist für die FDP politisch aktiv. Oepen verweist auf häufig verzweigte Fondsstrukturen, die Finanziers, Adressaten und Geldflüsse generell kaum durchschaubar machten. Mit dieser Problematik hatte zuletzt ein größerer Immobilienkonzern im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Portfolios in Bayern für Schlagzeilen gesorgt. Der Konzern wehrt sich gegen die Vorwürfe der Geldwäsche.

Bargeldflüsse sind im Immobiliensektor verbreitet

Steffen Sebastian, Leiter des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS in Regensburg, erinnert zudem an die schwere Schätzbarkeit von Immobilienwerten und die verbreiteten Bargeldflüsse, die eine Transparenz erschwerten. Allerdings würden solche Transaktionen nur Beteiligten etwas bringen, die dann mit so viel Bargeld auch etwas anfangen könnten, schränkt er ein.

Die Bundesdrucksache belegt die insgesamt deutlich gestiegenen Transaktionsvolumina in dem Wirtschaftszweig: Der Geldumsatz von bebauten und unbebauten Immobilien stieg demnach von 174 Milliarden Euro im Jahr 2007 auf 237,5 Milliarden Euro im Jahr 2016. Dabei wurde bei Wohnimmobilien ein Drittel des Umsatzes 2016 in den sieben größten Städten erzielt, bei bebauten Wirtschaftsimmobilien mit 37 Prozent noch mehr.

Dem "Bundeslagebild Organisierte Kriminalität" aus dem Jahr 2016 zufolge gab es in etwa sieben Prozent der 563 erfassten Verfahren von organisierter Kriminalität Geldwäscheaktivitäten mittels Investitionen in Immobilien.

Bundesregierung untersucht das Risiko

Die Bundesregierung untersucht derzeit das Geldwäsche- und Terrorismus­­­finanzierungsrisiko im Immobiliensektor und analysiert die Berufsfelder von Immobilienmaklern, Bauträgern, Architekten und Notaren. Ergebnisse sollen im Sommer 2019 vorliegen. Außerdem soll die geldwäscherechtliche Aufsicht im Immobiliensektor weiter gestärkt werden, zudem verweist die Bundesregierung auf europäische Regelungen wie die kürzlich abgeschlossenen Verhandlungen zur fünften EU-Geldwäsche-Richtlinie.

Die Fragesteller aus den Reihen der Grünen hatten der Bundesregierung vorgeworfen, zu wenig gegen Geldwäsche im Immobiliensektor unternommen zu haben. Berater Oepen stimmt in diese Kritik ein. Er fordert, die Identitätsprüfung von Käufern und Verkäufern in staatliche Hände zu geben. Zudem plädiert er für ein bundesweites Immobilienregister.

RICS erarbeitet Ehrenkodex für Mitglieder

Sebastian von der IREBS bezweifelt hingegen die Umsetzbarkeit solcher Forderungen. "Jede Transaktion bis auf den letztendlichen Käufer herunterzubrechen, wäre extrem aufwändig", sagt er und argumentiert damit in die gleiche Richtung wie Sabine Georgi, die bei der RICS Deutschland den Bereich "Business Development & Politikberatung" leitet und derzeit eine Art Ehrenkodex für die Verbandsmitglieder erarbeitet (siehe Interview unten). Damit erfüllt die RICS die zentrale Forderung, die Deloitte & Touche für das BKA formuliert hatten.

Zuvorderst müssten die Handelnden im Immobiliensektor aufgeklärt werden, schrieben sie.
Im aktuellen Berliner Fall waren es die Ermittler, die nach den Immobilien­käufen eines Mannes misstrauisch geworden waren, der angeblich von Hartz IV lebte. Einer seiner Brüder war an einem Millionenraub beteiligt. Der Fall ist der erste, bei dem ein neues Gesetz greift; demnach müssen nun Verdächtige offenlegen, woher ihr Geld etwa für Immobilien stammt. Diese teilweise Beweislastumkehr orientiert sich an italienischen Regelungen im Kampf gegen die Mafia.

Sabine Georgi, Leiterin Business Development & Politikberatung der RICS in Deutschland

Interview mit Sabine Georgi: "Das Problem ist erkannt"

Warum Immobilien-Transaktionen für Geldwäscher interessant sind, erklärt Sabine Georgi, Leiterin Business Development & Politikberatung der RICS in Deutschland, im Interview.

Frau Georgi, die Bundesregierung geht von einer erhöhten Anfälligkeit der Immobilienwirtschaft für Geldwäsche aus. Stimmen Sie dem zu?

Immobilientransaktionen eignen sich in der Tat grundsätzlich zum Geldwaschen, zum Beispiel in monatlichen Mietzahlungen oder über den Weg des Kaufens und Verkaufens. Der Markt in Deutschland ist relativ reguliert, Transaktionen funktionieren, die Rahmenbedingungen sind in jeglicher Hinsicht stabil. Wenn das Geld erstmal gewaschen ist, ist es dann auch wirklich "weiß". Dazu kommt, dass die Währung Euro attraktiv ist, und der deutsche Immobilienmarkt ist ebenso gut aufgestellt, dass man auch keine Verluste fürchten muss. Schließlich sind etwa mit Sanktionen gegen einzelne Staaten neue Motive hinzugekommen: Kriminelle suchen nach Alternativwegen, um ihre Geschäfte und die damit verbundenen Geldflüsse zu verschleiern.

Wie geht die Branche damit um?
Sie hat das Problem erkannt – denn sie läuft ja selbst Gefahr, missbraucht zu werden. Manche Unternehmen sind ohnehin damit befasst, da sie sich mit den Regelungen zum Geldwäschegesetz auseinandersetzen müssen. Gleichzeitig herrscht eine gewisse Unsicherheit, beispielsweise mit Blick auf die jüngst in Kraft getretene Datenschutzgrundverordnung der EU. Was schlägt was? Transparenz oder Datenschutz? Die Branche fühlt sich an manchem Punkt allein gelassen von der Politik.

Wäre ein zentrales Immobilien­register der richtige Impuls von politischer Seite?

Das bezweifeln wir. Der Gesetzgeber läuft Gefahr, ein Bürokratie-Ungetüm aufzubauen, das mehr verdeckt als aufklärt. Fraglich ist auch, wie ausdifferenziert die Einträge werden sollen, bei wem die Fäden zusammenlaufen, um nur einige Hindernisse in der Praxis zu nennen. Denken Sie außerdem an die große Gruppe der Privatkäufer und -verkäufer, die über einen Makler am Immobilienmarkt teilnehmen: Sollen diese jetzt alle zu Detektiven werden? Damit würden wir Bürger überfordern. Im Grundsatz können die Finanzämter schon jetzt Kerndaten abgleichen, sie haben diese Daten. Es wäre durchaus zu diskutieren, ob die Finanzämter in dieser Rolle gestärkt werden.

Was bietet die RICS ihren Mitgliedern?

Wir haben schon vor Monaten einen Draft erarbeitet, der sich in der Abstimmung befindet. Er formuliert eine Art Ehrenkodex und Kernpunkte, an denen Branchenteilnehmer wachsam werden können und sollten. Damit kommen wir dem vielfach an uns herangetragenen Wunsch nach, ein Stück weit Orientierung und eine Möglichkeit des Austauschs zu bieten – denn betroffen kann im Prinzip jeder Marktteilnehmer sein, und jede Erfahrung hilft weiter.

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