Premiere: Berliner Bezirk nutzt Vorkaufsrecht bei Share Deal

In Berlin-Neukölln wurde ein Vorkaufsrecht zum ersten Mal im Fall eines sogenannten Share Deals ausgeübt. Das teilt das Bezirksamt mit. Betroffen sind die Grundstücke Ecke Weserstraße 164 und Wildenbruchstraße 85 /86 sowie Boddinstraße 8. Neuer Eigentümer soll die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Howoge werden.

Bei Share Deals werden Unternehmen oder Anteile an Unternehmen verkauft, nicht die Immobilien selbst. Eine Vorkaufsprüfung erfolgt deshalb im Regelfall nicht. Im vorliegenden Fall hatte jedoch das Bezirksamt nach Hinweisen auf einen entsprechenden Deal die Anteilskäufer zur Herausgabe der Vertragsunterlagen verpflichtet. Die Überprüfung der Unterlagen erhärtete die Einschätzung der Behörde, dass der Share Deal als "kaufähnlicher Vorgang" zu betrachten ist. Die Möglichkeit zur Prüfung des kommunalen Vorkaufsrechts war damit gegeben.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg bestätigte den Bezirk (OVG 2 S 46/20): Die Aufforderung sei rechtmäßig ergangen. Der Bescheid ist noch nicht rechtskräftig.

Keine Abwendungsvereinbarung gegen Vorkaufsrecht

Die Häuser waren im August 2019 anteilig von unterschiedlichen Gesellschaften gekauft worden, die zum Immobilienkonzern Akelius gehören sollen, wie die Berliner Tageszeitung "taz" schreibt. Normalerweise habe ein Bezirk zwei Monate Zeit, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Nach der Rechtsauffassung von Neukölln begann die Frist in diesem Fall nach der Gerichtsentscheidung, als alle Unterlagen übergeben wurden, heißt es in dem Artikel.

Die Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe warf dem Immobilienkonzern Akelius laut einem Bericht der Tagesschau vor, das Steuerprivileg in mehreren Fällen missbraucht zu haben, und hat den Investor bei der Steuerfahndung angezeigt. Akelius habe die Grunderwerbssteuer beim Erwerb von drei Immobilien in Berlin "gezielt" und "illegal" umgangen. Wie das Bezirksamt Neukölln mitteilt, sei den ursprünglichen Käufern "wie üblich die Möglichkeit zum Abschluss einer Abwendungsvereinbarung gegeben worden". Davon sei nicht Gebrauch gemacht worden. Die Vertragsbeteiligten haben aber noch die Möglichkeit, Widerspruch gegen die OVG-Entscheidung einzulegen.

VG Berlin: Share Deals können Vorkaufsrecht auslösen

Das Berliner Verwaltungsgericht (VG) als Vorinstanz hatte am 13.12.2019 in einem Eilverfahren (VG 19 L 566.19) im Fall des Bezirksamtes Neukölln entschieden, es sei "möglich, dass sogenannte Umgehungsgeschäfte, die kaufähnlich sind, den Vorkaufsfall auslösen".

Zwar löse ein Share Deal nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich kein Vorkaufsrecht aus – jenseits eines Kaufs seien aber Vertragsgestaltungen denkbar, die einem solchen Rechtsgeschäft so nahe kämen, dass sie diesem gleichgestellt werden könnten. Die im Baugesetzbuch geregelten Voraussetzungen für die Anordnung der Behörde zur Vorlage von Unterlagen seien erfüllt.

Der Berliner Senat hatte im Februar einen Gesetzesantrag in den Bundesrat eingebracht, mit dem das allgemeine gesetzliche Vorkaufsrecht der Kommunen beim Verkauf von Grundstücken (Asset Deals) auf sogenannte Share Deals ausgeweitet werden soll.

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