11.11.2013 | Serie Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt

Instandhaltungsrücklage

Serienelemente
Die Instandhaltungsrücklage ist vor allem für größere Maßnahmen gedacht
Bild: MEV-Verlag, Germany

Das Ansammeln einer Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung einer WEG. Das Gesetz gebraucht den Begriff „Instandhaltungsrückstellung“. In der Praxis hat sich der Begriff „Instandhaltungsrücklage“ eingebürgert.

Mit der Instandhaltungsrücklage verschaffen sich die Wohnungseigentümer ein finanzielles Polster für später anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Ziel ist, auch größere Maßnahmen durchführen zu können, ohne dass die Eigentümer plötzlich einer großen finanziellen Belastung ausgesetzt sind. Bei einer Finanzierung solcher Arbeiten per Sonderumlage (hierzu: Deckert erklärt - Sonderumlage) ist die Gefahr von Zahlungsausfällen höher, sodass die geplante Maßnahme in Gefahr geraten kann.

Anlage der Instandhaltungsrücklage

Der Verwalter ist verpflichtet, die Instandhaltungsrücklage zinsgünstig anzulegen. Gleichzeitig muss er darauf achten, dass die Mittel bei Bedarf rechtzeitig abrufbar sind. Dabei kommt auch die Anlage auf einem Festgeldkonto in Betracht, sofern hierbei berücksichtigt ist, welche Maßnahmen voraussichtlich wann anstehen.

Zweckbindung

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden, d. h. sie darf nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden. Die vielfach zu beobachtende Praxis, die Gelder aus der Rücklage dazu zu nutzen, Liquiditätsengpässe zu überbrücken, ist unzulässig. Jedoch können die Eigentümer beschließen, dass eine temporäre Überbrückung eines Engpasses mithilfe der Instandhaltungsrücklage zulässig ist, sofern dies zeitlich und betragsmäßig begrenzt ist (max. 3 Monate, max. 3 Monatshausgeldbeträge).

Bild: Project Photos GmbH & Co. KG

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Die Höhe der Rücklage muss so bemessen sein, dass bei Bedarf genügend Mittel zur Verfügung stehen. Zwar gibt es mehrere Berechnungsmethoden, doch hängt es stark vom Einzelfall (z. B. Alter und Zustand des Objekts) ab, wie die Rücklage zu bemessen ist. Hilfreich ist eine mittelfristige Instandhaltungsplanung, damit größerer Finanzbedarf möglichst frühzeitig vorhersehbar ist.

Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung

Über die Instandhaltungsrücklage ist in der Jahresabrechnung abzurechnen. Dabei ist die Entwicklung der Rücklage getrennt von den Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung darzustellen. Stets sind die tatsächlich gezahlten Beträge sowie eventuelle Rückstände auszuweisen. Die früher gängige Praxis, die Rücklage anhand der Soll-Beträge auszuweisen, hat der BGH in seinem inzwischen schon als legendär zu bezeichnenden Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, für unzulässig erklärt.

Die in die Rücklage gezahlten Gelder sind Verwaltungsvermögen der WEG. Die einzelnen Eigentümer haben keinen Anteil hieran, sodass sie insbesondere bei Veräußerung einer Wohnung nicht verlangen können, „ihren Anteil“ ausgezahlt zu bekommen.

Getrennte Rücklagen

Bei größeren Anlagen finden sich immer wieder Regelungen, dass für getrennte Gebäude oder Bauteile (z. B. Tiefgarage) getrennte Rücklagen gebildet werden. Das ist möglich, kann aber bei Maßnahmen, die sich nicht eindeutig zuordnen lassen, zu Abgrenzungsproblemen führen. Unbenommen ist es den Eigentümern, zusätzlich zur Instandhaltungsrücklage weitere Rücklagen anzusammeln, z. B. um Liquiditätsengpässe zu überbrücken.

Der Autor

Dr. Wolf-D. Deckert arbeitet seit 1972 als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in München bzw. Starnberg. Er ist Herausgeber des Standardwerks „Die Eigentumswohnung“ und Autor zahlreicher Aufsatzveröffentlichungen. Für den monatlich erscheinenden Newsletter „Der Verwalter-Brief“ verfasst Dr. Deckert die Rubrik „Deckert kompakt“. Dort finden Sie aktuelle Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht sowie „Deckert erklärt“ - Fachbegriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht auf den Punkt gebracht: Kurz, präzise, verständlich!

Homepage von Dr. Deckert: www.deckertjanssen.de

Schlagworte zum Thema:  Instandhaltungsrücklage, Wohnungseigentum, Wohnungseigentumsrecht

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