04.05.2016 | Serie Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt

Beschlussfassung der Wohnungseigentümer: Die häufigsten Fallen

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Der Verwalter muss sich bestimmter Fallstricke bewusst sein, wenn es zur Beschlussverfassung der Wohnungseigentümer kommt.
Bild: Haufe Online Redaktion

Bei Beschlussfassungen in Eigentümerversammlungen werden häufig die gleichen Fehler wiederholt, teilweise mit weitreichenden Folgen. Diese „Klassiker“ können Verwalter leicht vermeiden.

Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz

Die Rechtsprechung verlangt vom Verwalter, dass dieser nicht auf eine nichtige Beschlussfassung hinwirkt. Der Verwalter muss also vorab prüfen, ob hinsichtlich des zur Beschlussfassung gestellten Tagesordnungspunkts überhaupt eine Beschlusskompetenz seitens der Gemeinschaft besteht. Bestehen die Wohnungseigentümer trotz fehlender Beschlusskompetenz auf einer entsprechenden Beschlussfassung, sollte der Verwalter einen entsprechenden Bedenkenhinweis protokollieren.

Beschlussfähigkeit entfallen

Der Verwalter sollte im Rahmen jeder Beschlussfassung stets die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung überprüfen. Es kommt immer wieder vor, dass eine zum Zeitpunkt der Eröffnung beschlussfähige Versammlung etwa durch frühzeitiges Verlassen seitens einiger Wohnungseigentümer oder gar deren Ausschluss aus der Versammlung beschlussunfähig wird.

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht beachtet

Häufig sehen Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen bestimmte Mehrheitserfordernisse für unterschiedliche Regelungsangelegenheiten vor. So kann die Teilungserklärung etwa eine qualifizierte Mehrheit oder aber gar „Allstimmigkeit“ dort fordern, wo ansonsten nach dem Gesetz die einfache Mehrheit ausreichend wäre. Bei unterlassener Prüfung droht hier akutes Anfechtungsrisiko.

Beschlussfassung unter „Verschiedenes“

Unter „Verschiedenes“ oder „Sonstiges“ können allenfalls Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung beschlossen werden. Eine Beschlussfassung sollte daher generell unterbleiben. Denn die Wertung, ob eine Angelegenheit von Bedeutung ist oder nicht, kann sich später als unzutreffend herausstellen.

Beschlüsse nicht verkündet

Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Eigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses ist daher nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses ist ausreichend, aber auch zwingend erforderlich.

Der Autor

Dr. Wolf-D. Deckert arbeitet seit 1972 als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in München bzw. Starnberg. Er ist Herausgeber des Standardwerks „Die Eigentumswohnung“ und Autor zahlreicher Aufsatzveröffentlichungen. Für den monatlich erscheinenden Newsletter „Der Verwalter-Brief“ verfasst Dr. Deckert die Rubrik "Deckert kompakt". Dort finden Sie aktuelle Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht sowie „Deckert erklärt“ - Fachbegriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht auf den Punkt gebracht: Kurz, präzise, verständlich!

Homepage von Dr. Deckert: www.deckertjanssen.de

Schlagworte zum Thema:  Eigentümerversammlung, Beschlusskompetenz, WEG-Verwalter, Wohnungseigentumsrecht, Wohnungseigentum

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