12.07.2012 | Serie Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt

Sonderumlage

Serienelemente
Der Beschluss zur Sonderumlage umfasst Höhe, Fälligkeit und Verteilungsschlüssel.
Bild: Haufe Online Redaktion

Mittels einer Sonderumlage kann der Verwalter einen außerordentlichen Finanzbedarf einer Wohnungseigentümergemeinschaft decken.

Die Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums bestreitet der WEG-Verwalter normalerweise aus den laufenden Hausgeldzahlungen. Größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden üblicherweise über die Instandhaltungsrücklage (hierzu: Deckert erklärt - Instandhaltungsrücklage) finanziert.

Neben diesen Wegen, die Gemeinschaft mit den nötigen Finanzmitteln auszustatten, steht noch das Instrument der Sonderumlage zur Verfügung. Wie der Name schon sagt, wird hierüber i. d. R. ein außerordentlicher Finanzbedarf der Gemeinschaft gedeckt. Hier sind Augenmaß und Erfahrung gefragt: Der Verwalter sollte nicht vorschnell zur Sonderumlage greifen, sich andererseits aber nicht scheuen, eine solche zu organisieren, wenn es erforderlich ist.

Die Erhebung einer Sonderumlage kommt vor allem in Betracht

  • zur Finanzierung größerer Maßnahmen, die nicht oder nur teilweise über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden
  • zur Finanzierung größerer Anschaffungen
  • bei mangelnder Liquidität, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert wurde
  • bei Liquiditätsengpässen durch Hausgeldausfälle
  • zum Ausgleich von Altverbindlichkeiten der WEG.

Beschluss über Sonderumlage

Über eine Sonderumlage entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Bei der Höhe der Sonderumlage hat der Verwalter ein weites Ermessen. Die Sonderumlage sollte so kalkuliert sein, dass der zusätzliche Finanzbedarf auch tatsächlich gedeckt ist.

Ist mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass nicht alle Eigentümer die Sonderumlage bei Fälligkeit zahlen können, muss auch dies mit einkalkuliert werden. An einer Sonderumlage wegen Hausgeldausfällen ist so z. B. auch der säumige Eigentümer zu beteiligen, gleichzeitig aber dessen voraussichtlicher Ausfall bei der Bemessung zu berücksichtigen. Auch wenn mit weiteren Hausgeldausfällen zu rechnen ist, sollte dies in eine Liquiditätssonderumlage einkalkuliert werden.

(Mehr zur Höhe im Top-Thema Sonderumlage)

Verteilungsschlüssel und Fälligkeit der Sonderumlage

Zu einem Beschluss über eine Sonderumlage gehört neben dem Betrag auch die Angabe des Verteilungsschlüssels. Auch sollte ein ausdrücklicher Fälligkeitstermin genannt und mit beschlossen sein. Bei höheren Sonderumlagen zur Finanzierung größerer Maßnahmen kann auch eine Fälligkeit in Raten sinnvoll sein. Für die Sonderumlage haften die zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. (Mehr zur Fälligkeit im Top-Thema Sonderumlage)

Verteilungsschlüssel ist grundsätzlich der gesetzliche (MEA) oder vereinbarte Verteilungsschlüssel. Im Einzelfall kann hiervon abgewichen werden, nämlich wenn gemäß § 16 Abs. 4 WEG für eine Maßnahme ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen wurde. Die Anforderungen an einen abweichenden Verteilungsschlüssel sind nach jüngster BGH-Rechtsprechung allerdings streng. Ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung (und damit auch ein entsprechender Sonderumlagebeschluss) bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit der Wohnungseigentümer (Zustimmung von 3/4 aller Eigentümer sowie mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile). (Mehr zum Verteilungsschlüssel im Top-Thema Sonderumlage)


Lesen Sie auch:

BGH-Rechtsprechungsübersicht zum Wohnungseigentumsrecht

Der Autor

Dr. Wolf-D. Deckert arbeitet seit 1972 als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in München bzw. Starnberg. Er ist Herausgeber des Standardwerks „Die Eigentumswohnung“ und Autor zahlreicher Aufsatzveröffentlichungen. Für den monatlich erscheinenden Newsletter „Der Verwalter-Brief“ verfasst Dr. Deckert die Rubrik „Deckert kompakt“. Dort finden Sie aktuelle Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht sowie „Deckert erklärt“ - Fachbegriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht auf den Punkt gebracht: Kurz, präzise, verständlich!

Homepage von Dr. Deckert: www.deckertjanssen.de

Schlagworte zum Thema:  Sonderumlage, Wohnungseigentumsrecht, Wohnungseigentum

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