08.10.2013 | Serie Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt

Mehrhausanlage

Serienelemente
Mehrhausanlage stellt WEG-Verwalter vor besondere Herausforderungen
Bild: Haufe Online Redaktion

Besteht eine WEG aus mehreren Gebäuden, spricht man von einer Mehrhausanlage. Die einzelnen Gebäude werden häufig als „Untergemeinschaften“ bezeichnet. Beide Begriffe sucht man im Gesetz allerdings vergebens, ebenso wie besondere Vorschriften hierzu.

Eine Mehrhausanlage ist grundsätzlich eine „normale“ WEG, auf die sämtliche Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anwendbar sind. Sie hat Verwaltungsvermögen und einen Verwalter, hält Eigentümerversammlungen ab und wählt einen Beirat. Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne sind für die Gesamtgemeinschaft zu erstellen.

Spezielle Regelungen ja, Rechtsfähigkeit nein

Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können Regelungen enthalten, die den baulichen Besonderheiten Rechnung tragen. So kann z. B. das Stimmrecht so eingeschränkt sein, dass nur die jeweiligen Eigentümer über Angelegenheiten „ihres“ Hauses abstimmen dürfen. Darüber hinausgehend kann vorgesehen sein, dass getrennte Versammlungen für die einzelnen Häuser stattfinden, soweit Angelegenheiten nur deren Bewohner betreffen. Eine „Trennung“ der Gebäude kann so weit gehen, dass eigenständige Wirtschaftseinheiten vorgesehen sind, die getrennt abgerechnet werden müssen.

Selbst wenn es solche Sonderregelungen gibt, sind die Untergemeinschaften nicht rechtsfähig. Rechtsfähig ist stets nur die Wohnungseigentümergemeinschaft. Anfechtungsklagen sind stets gegen alle übrigen Eigentümer der Gesamtgemeinschaft zu richten. Auch ein Verwalter kann immer nur für die gesamte WEG bestellt werden.

Kostenverteilung in der Mehrhausanlage

Besonderheiten treten in Mehrhausanlagen häufig bei der Kostenverteilung zutage. Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können vorsehen, dass objektbezogene Kosten nur unter den jeweiligen Eigentümern zu verteilen sind. Dann ist so zu verfahren. Sofern keine solche Kostentrennung nach Gebäuden vorgesehen ist, sind sämtliche Kosten auf alle Eigentümer zu verteilen, unabhängig davon, ob „ihr Haus“ betroffen ist oder nicht.

§ 16 Abs. 3 WEG ermöglicht den Eigentümern, dies für Betriebs- und Verwaltungskosten per Mehrheitsbeschluss zu ändern. Die Verteilung kann auf einen Maßstab umgestellt werden, der dem Verbrauch oder der Verursachung Rechnung trägt. Verfügen z. B. nicht alle Gebäude über einen Aufzug, können die Eigentümer beschließen, künftig nur die Eigentümer aus den Gebäuden mit Aufzug mit den Aufzugskosten zu belasten.

Schwieriger ist es bei den Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungen und baulichen Veränderungen. § 16 Abs. 4 WEG gibt zwar die Beschlusskompetenz, solche Kosten im Einzelfall nach einem Maßstab zu verteilen, der dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Allerdings wird es häufig ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, nur den Eigentümern des von einer Maßnahme betroffenen Hauses die Kosten aufzuerlegen. Die aktuell betroffenen Eigentümer haben nämlich keinen Anspruch, bei künftigen Baumaßnahmen in anderen Häusern von den dann anfallenden Kosten befreit zu werden. Diesen Nachteil müssen sie nicht akzeptieren.

Der Autor

Dr. Wolf-D. Deckert arbeitet seit 1972 als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in München bzw. Starnberg. Er ist Herausgeber des Standardwerks „Die Eigentumswohnung“ und Autor zahlreicher Aufsatzveröffentlichungen. Für den monatlich erscheinenden Newsletter „Der Verwalter-Brief“ verfasst Dr. Deckert die Rubrik „Deckert kompakt“. Dort finden Sie aktuelle Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht sowie „Deckert erklärt“ - Fachbegriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht auf den Punkt gebracht: Kurz, präzise, verständlich!

Homepage von Dr. Deckert: www.deckertjanssen.de

Schlagworte zum Thema:  Mehrhausanlage, Wohnungseigentum, Wohnungseigentumsrecht

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