Stellplatz-Nutzungsberechtigter muss keine Instandhaltungsrücklage erstatten

Hintergrund: Grunddienstbarkeit an Stellplätzen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hält eine Eigentümerin das Sondereigentum an 18 Tiefgaragenstellplätzen. Zugunsten der benachbarten Eigentümergemeinschaft besteht an den Stellplätzen eine Grunddienstbarkeit. Auf Grundlage dieser Dienstbarkeit nutzen die Mitglieder der benachbarten Gemeinschaft die Stellplätze.

Die Eigentümerin der Stellplätze zahlte in den Jahren 2014 bis 2016 knapp 6.000 Euro in die Instandhaltungsrücklage ihrer Gemeinschaft ein. Sie verlangt nun von einer Miteigentümerin aus der Nachbargemeinschaft anteilig Erstattung der gezahlten Instandhaltungsrücklage in Höhe von 330 Euro. Dabei beruft sie sich auf § 1020 Satz 2 BGB. Demnach muss der Berechtigte einer Dienstbarkeit eine Anlage, die er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück hält, in ordnungsmäßigem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert.

Entscheidung: Instandhaltungsrücklage ist nicht zu erstatten

Die Klage hat keinen Erfolg. Für eine anteilige Erstattung der Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Auf § 1020 Satz 2 BGB lässt sich der Anspruch nicht stützen.

Zwar sind die Stellplätze in der Tiefgarage eine Anlage im Sinne dieser Vorschrift, die (auch) von der beklagten Miteigentümerin aus der Nachbargemeinschaft gehalten wird. Diese ist somit im Grundsatz verpflichtet, die Anlage im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers dies erfordert. Das bedeutet, der Berechtigte muss von der Anlage ausgehende Beeinträchtigungen des Eigentums vermeiden, die Verkehrssicherheit sicherstellen und gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen der Anlage sorgen. 

Hingegen gehört die Bildung von Rücklagen für zukünftige Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht zu der Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten, die Anlage im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Vielmehr sollen Rücklagen dafür sorgen, dass in Zukunft für eine dann erforderliche Erhaltungsmaßnahme die notwendigen Mittel zur Verfügung stehen. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Instandhaltungsrücklage hier nicht zwingend für die Tiefgarage verwendet werden muss, sondern auch für sonstige Maßnahmen herangezogen werden kann.

Die Sondereigentümerin der Tiefgaragenstellplätze ist darauf beschränkt, von den Dienstbarkeitsberechtigten Ersatz der tatsächlich angefallenen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu verlangen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese aus der Instandhaltungsrücklage oder auf sonstige Weise, etwa durch eine Sonderumlage, finanziert werden. Für eine Erstattung der gewissermaßen vorher anfallenden Zahlungen in die Rücklage ist hingegen kein Raum.

(BGH, Urteil v. 18.6.2021, V ZR 146/20)

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