Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln

Hintergrund

Ein Vermieter stritt mit seinem Mieter um Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Die Abrechnung des Vermieters war wegen formeller Fehler unwirksam, weil sich aus ihr der Verteilerschlüssel nicht hinreichend entnehmen ließ.

Der Mieter wehrte sich erst nach mehr als 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung gegen die Nachforderungen. Daher meinte der Vermieter, dass die Einwendungen des Mieters zu spät kämen und er deshalb zur Zahlung der Nachforderung verpflichtet sei.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Der Mieter ist mit seinen Einwendungen nicht zu spät gekommen.

Für den Beginn der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB kommt es darauf an, dass dem Mieter eine formell wirksame Abrechnung der Nebenkosten zugegangen ist. Dies hat zur Folge, dass in den Fällen, in denen die Abrechnung hinsichtlich aller darin aufgeführten Kostenpositionen nicht den formellen Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung genügt, der Einwendungsausschluss des Mieters nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB insgesamt nicht greift. Wenn dagegen nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden sind, greift der Einwendungsausschluss nur hinsichtlich dieser Positionen nicht.

Der BGH begründet sein Urteil damit, dass der Mieter eine Betriebskostenabrechnung nur dann richtig prüfen kann, wenn sie auch formell ordnungsgemäß erstellt worden ist. Ansonsten fehlt ihm eine ausreichende Beurteilungsgrundlage.

(BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10)