Betriebskostenabrechnung: Wer sich nicht rührt, muss zahlen

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten um die Nachforderung von Betriebskosten.

Laut Mietvertrag sollen Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet werden. Für die übrigen Betriebskostenarten ist eine Pauschale vereinbart.

In den Jahren 2005 und 2006 sandte der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnungen für das jeweilige Vorjahr. Diese ergaben jeweils Nachzahlungen. Anders als im Mietvertrag vereinbart rechnete der Vermieter über alle Betriebskosten ab; auch über die, die mit der Pauschale abgegolten sein sollten. Der Mieter beanstandete die Abrechnungen jeweils innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt nicht. Erst im August 2008 wandte er ein, für die meisten Positionen sei eine Pauschale vereinbart. Er verweigert die Nachzahlung.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Der Mieter kann nicht mehr einwenden, dass eine Pauschale vereinbart sei. Diesen Einwand hätte er innerhalb der 12-monatigen Einwendungsfrist erheben müssen. Versäumt er diese Frist, ist die Einwendung nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB ausgeschlossen.

Der Einwendungsausschluss setzt nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart sind. Das gilt auch, wenn - wie hier - für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vereinbart ist. Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) bezwecken, dass der Vermieter innerhalb einer absehbaren Zeit eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird

Diese Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn Vermieter und Mieter nach Fristablauf noch darüber streiten könnten, ob der Vermieter bestimmte Betriebskosten wegen einer Pauschale zu Unrecht angesetzt hat.

(BGH, Urteil vom 12.1.2011, VIII ZR 148/10)