25.11.2014 | BGH

Verteilungsschlüssel „Personenmonate“ ist zulässig

Betriebskostenabrechnung: „Personenmonate“ ist ein zulässiger Verteilungsschlüssel
Bild: Haufe Online Redaktion

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von den ehemaligen Mietern die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von rund 830 Euro. In der Betriebskostenabrechnung ist bei der Position „Müllbeseitigung“ angegeben: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 Euro je Personenmonat = 139,98 Euro“, sowie bei der Position „Frisch- und Abwasser“: „32,20 Personenmonate x 23,4394746 Euro je Personenmonat = 754,75 Euro“.

Auf der Rückseite der Abrechnung ist unter der Überschrift „Berechnung und Verteilung Betriebskosten“ bei der Position „Müllbeseitigung“ angegeben: „244,91 Euro : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 Euro je Personenmonat“, und bei der Position „Frisch- und Abwasser“: „1.320,58 Euro : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 Euro je Personenmonat“.

Die Mieter haben der Betriebskostenabrechnung widersprochen, weil sie diese für formell unwirksam halten.

Entscheidung

Die Betriebskostenabrechnung ist nicht formell unwirksam.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Abrechnung diese Voraussetzungen erfüllt, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und soweit erforderlich Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen.

Dabei sind an die Anforderungen in formeller Sicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten der Vermieter die Betriebskosten umgelegt hat.

Die umstrittene Abrechnung wird diesen Anforderungen gerecht. Sie ermöglicht es den Mietern, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Betriebskosten umgelegt wurden. Die Abrechnung enthält sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf die Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische Ergebnis.

Erläuterung des Umlagemaßstabs entbehrlich

Nicht erforderlich ist es hingegen, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern. Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ ist weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergibt sich, wie er sich zusammensetzt. Es ist für einen – insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten – Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Dies ist nicht anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs „Personen“. Beim Verteilerschlüssel „Personenmonate“ wird lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum gesetzt.

Vermieter muss nicht angeben, wie er Personenzahl ermittelt hat

Die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Dasselbe gilt für eine Abrechnung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse Gewichtung vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder taggenau oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Die Angabe derartiger Details ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderlich. Der Mieter könnte die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur dann im Einzelnen überprüfen, wenn ihm eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum zur Verfügung gestellt würde. Damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet.

(BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14)

Schlagworte zum Thema:  Betriebskostenabrechnung, Mietrecht

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