Zur Angabe von Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Zwischen den Parteien umstritten sind u. a. die Positionen Hauswart sowie Wasser und Abwasser.

Die Vermieterin hat für mehrere Wohnblocks einen Hausmeisterdienst beauftragt. Dieser stellt für die einzelnen Gebäude separate Rechnungen. In der umstrittenen Betriebskostenabrechnung ist als Gesamtbetrag für die Position "Hauswart" der Betrag angegeben, der sich aus der Einzelrechnung für den betreffenden Wohnblock ergibt. Die Summe für die gesamte Wirtschaftseinheit (alle Wohnblocks) ist nicht angegeben.

Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag von 3.322,88 Euro und als zu verteilende Kosten ein Betrag von 3.156,74 Euro ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten, wo als Gesamtkosten 3.608,74 Euro angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 Euro betragen. Der Abzug entspricht jeweils 5 Prozent; damit wird der Wasserverbrauch zur Gartenbewässerung berücksichtigt.

Die Mieterin hält die Betriebskostenabrechnung für formell unwirksam.

Entscheidung

Die Abrechnung der Betriebskosten ist formell ordnungsgemäß.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Vorliegend ist die Abrechnung bezüglich der Positionen Wasser, Abwasser und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären.

Grundsatz: Vermieter muss Gesamtkosten angeben

Der Vermieter muss die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition auch dann vollständig angeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die um die nicht umlagefähigen Anteile schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt.

Stellt jedoch ein Unternehmen (z. B. ein Hausmeisterdienst), das für die gesamte Wirtschaftseinheit beauftragt ist, für jedes Haus eine gesonderte Rechnung, so muss der Vermieter nur den das jeweilige Haus betreffenden Rechnungsbetrag angeben. Nicht erforderlich ist es dann, die Gesamtkosten der ganzen Wirtschaftseinheit zu nennen. Daher war die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Hausmeisterkosten formell ordnungsgemäß.

Auch die Positionen Wasser und Abwasser sind hier ordnungsgemäß dargestellt. Aus der Abrechnung selbst geht hervor, dass von den Gesamtkosten ein Abschlag von 5 Prozent gemacht wird und die verteilten Kosten geringer als die Gesamtkosten sind. Es gibt daher keinen internen Rechenschritt, der zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte.

(BGH, Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13)