Vorauszahlungen werden aufgrund der letzten Abrechnung angepasst

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten um die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen.

Die Betriebskosten rechnet der Vermieter jeweils für den Zeitraum Juni bis Mai ab.

Am 30.12.2008 erklärte der Mieter, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten anhand der Betriebskostenabrechnung 2006/2007 von bisher 114 auf 85 Euro monatlich herabzusetzen, und zwar rückwirkend zum 1.6.2008.

Zum Zeitpunkt der Erklärung Ende Dezember 2008 war der folgende Abrechnungszeitraum Juni 2007 bis Mai 2008 schon abgelaufen, der Vermieter hatte aber noch keine Abrechnung erstellt.

Entscheidung

Der Mieter konnte die Vorauszahlungen herabsetzen, allerdings nur für die Zukunft.

Jede Partei kann gemäß § 560 Abs. 4 BGB nach einer Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Dies hat der Mieter hier mit Schreiben vom 30.12.2008 getan.

Dem Mieter war die Anpassung auf Grundlage der Abrechnung 2006/2007 nicht deshalb verwehrt, weil der folgende Abrechnungszeitraum 2007/2008 schon abgelaufen war. Eine Einschränkung des Anpassungsrechts dahin, dass es nur aufgrund der letztmöglichen Abrechnung vorgenommen werden kann, selbst wenn diese noch nicht erstellt ist, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Der Mieter ist in diesem Fall auch nicht darauf zu verweisen, den Vermieter notfalls durch eine Klage zu veranlassen, auch über den letzten abgeschlossenen Abrechnungszeitraum abzurechnen.

Allerdings ist eine Anpassung der Vorauszahlungen nur mit Wirkung für die Zukunft möglich. Die Anpassung vom 30.12.2008 greift hier somit erst zum Januar 2009.

(BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10)