Wohnungseigentümer dürfen Fassadenkunstwerk beschließen

Streetart-Verein wollte Hochhaus-Fassade kostenlos gestalten

Der Verein "Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW" bot einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses im Rahmen eines von der Stadt unterstützten Projekts kostenlos durch eine Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen.

Das Gemälde sollte möglichst lange, mindestens aber zehn Jahre, an der Fassade verbleiben. Nach Ablauf von fünf Jahren sollte die Gemeinschaft jedoch wieder frei entscheiden können, was mit der Fassade geschieht, etwa ein Überstreichen oder eine nachträgliche Dämmung.

Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich, die Verwaltung zum Abschluss des entsprechenden Gestattungsvertrags mit dem Verein zu ermächtigen. Ein Eigentümer hielt diesen Beschluss für unwirksam und erhob Anfechtungsklage. Er wendete ein, das Gemälde verändere die Wohnanlage grundlegend. Außerdem bleibe offen, wie das Kunstwerk am Ende tatsächlich aussehen werde. Die Klage hatte vor Amts- und Landgericht keinen Erfolg.

BGH bestätigt: Mehrheitsbeschluss für Fassadengemälde ist rechtmäßig

Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen. Der Beschluss zur Anbringung des Fassadengemäldes ist wirksam. Die Wohnungseigentümer durften diesen mit einfacher Mehrheit fassen.

Streetart-Gemälde fällt unter bauliche Veränderung nach § 20 WEG

Wohnungseigentümer dürfen über bauliche Veränderungen mehrheitlich beschließen. Das ergibt sich aus § 20 Abs. 1 WEG.

Dieser Begriff umfasst auch dauerhaft angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändern. Dazu zählt auch eine künstlerische Fassadengestaltung, die das Erscheinungsbild über mehrere Jahre erheblich prägt.

Beschluss gilt als bestimmt genug, auch ohne fertiges Motiv

Der Beschluss ist auch hinreichend bestimmt. Ein Beschluss über die Anbringung eines Kunstwerks ist hinreichend bestimmt, wenn er Regelungen zur betroffenen Fläche, zur Kostentragung und zur Verbleibdauer enthält. Eine genaue Beschreibung des späteren Erscheinungsbilds ist nicht erforderlich.

Künstlerisches Schaffen unterscheidet sich von der Umsetzung technischer Bauvorgaben. Es lebt von kreativen Freiräumen, Versuchen und Überarbeitungen. Das gilt besonders bei großflächigen Außenwerken, die sich in eine Umgebung und ein Ensemble weiterer Kunstwerke einfügen sollen. Dass das endgültige Ergebnis nicht exakt vorhersehbar ist, gehört zum Wesen künstlerischen Schaffens. Ausreichend ist, wenn Rahmenbedingungen wie Farbgebung und Stil festgelegt sind. Das war hier der Fall.

Keine grundlegende Umgestaltung der Anlage

Bauliche Veränderungen dürfen nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen. Das ergibt sich aus § 20 Abs. 4 Var. 1 WEG. Eine bloße Veränderung des optischen Gesamteindrucks reicht dafür regelmäßig nicht aus. So kann auch eine andere Fassadenfarbe mehrheitlich beschlossen werden.

Mit der Änderung der §§ 20, 21 WEG im Zuge der WEG-Reform 2020 wollte der Gesetzgeber gerade ermöglichen, dass bauliche Maßnahmen trotz optischer Auswirkungen leichter mehrheitlich beschlossen werden können.

Maßstab ist dabei die Wohnanlage als Ganzes, nicht das einzelne Gebäude oder Bauteil. Ob die Grenze zur grundlegenden Umgestaltung überschritten ist, lässt sich nicht abstrakt festlegen, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Im vorliegenden Fall wurde berücksichtigt, dass das Fassadengemälde Teil eines größeren, von der Stadt unterstützten Kunstprojekts ist und daher nicht isoliert, sondern im Zusammenhang mit weiteren Werken wahrgenommen wird.

Zudem war von Bedeutung, dass das Projekt auf die Mitwirkung von Gebäudeeigentümern angewiesen ist und diesen durch vollständige Kostenübernahme sowie eine zeitlich begrenzte Bindung von fünf Jahren einen niedrigschwelligen Zugang bietet. Ein zu strenges Verständnis der "grundlegenden Umgestaltung" würde Wohnungseigentümergemeinschaften wegen der in größeren Anlagen kaum erreichbaren Einstimmigkeit faktisch von solchen Projekten ausschließen.

Keine unbillige Benachteiligung

Auch eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer nach § 20 Abs. 4 Var. 2 WEG liegt nicht vor. Diese Regelung schützt nur vor einer stärkeren Beeinträchtigung einzelner Eigentümer gegenüber anderen. Dass einem Eigentümer das Kunstwerk persönlich weniger gefällt als anderen, begründet keine solche Ungleichbehandlung.

(BGH, Urteil v. 25.9.2026, V ZR 165/25)

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