Warum Marge die Immobilienverwaltung rettet

Das BGH-Urteil zur Neuvermietung trifft die Branche, Digitalisierung fordert sie – und die Politik enttäuscht sie. VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler hat auf dem Deutschen Verwaltertag 2026 mit 1.600 Teilnehmern kein Blatt vor den Mund genommen. Seine klarste Botschaft: Wer heute noch auf Masse statt Marge setzt, wird morgen ein Problem haben.

Im Interview mit Jörg Seifert sprach Kaßler offen über Branchenwidersprüche, politisches Versagen und die Kennzahlen, die künftig wirklich zählen. Fünf konkrete Praxistipps zeigen, wie Verwalter die Erkenntnisse sofort umsetzen können.

Rentabilität schlägt Wachstum

Herr Kaßler, am Rande des Deutschen Verwaltertags 2026 stellt sich eine Frage, die viele im Saal bewegt: Wann wird aus dem Branchenwachstum endlich echte Wertsteigerung?

Martin Kaßler: Die Branche wächst im Umsatz, aber auch im Betriebsergebnis. Unser Branchenbarometer zeigt: Im Schnitt plus 13 Prozent beim Betriebsergebnis im vergangenen Jahr. Gleichzeitig berichten mehr als 60 Prozent der Unternehmen von Überforderung und Fachkräftemangel. Das ist der Widerspruch, in dem wir stecken.

Der Kernsatz für die Zukunft lautet: Wachstum um jeden Preis ist vorbei. Entscheidend ist nicht mehr, wie viele Einheiten ich verwalte, sondern ob ich das richtige Mandat habe. Rentabilität und konsequentes Controlling werden zur Pflicht. Die Frage ist nicht mehr: Wie groß bin ich? Sondern: Wie viel Ertrag generiere ich?

Wir hören das schon länger – aber wann hört Immobilienverwaltung endlich auf, lineares Geschäft zu sein, und wird wirklich skalierbar?

Zu 100 Prozent skalierbar wird dieses Geschäft nie sein. Der Grund ist simpel: Jeder Kunde ist anders. Streitbare Gemeinschaften, harmonische Gemeinschaften, unterschiedliche Rücklagenausstattung, unterschiedliche Beschlusskultur – das beeinflusst jeden Arbeitstag. Aber: Mit IT und Automatisierung lassen sich Prozesse deutlich verschlanken. Ein Mitarbeiter wird künftig mehr Einheiten betreuen können als heute. Die Voraussetzung dafür ist konsequente Digitalisierung des Bestandes, ohne Ausrede, ohne Aufschub.

Umdenken oder verlieren

Das BGH-Urteil zur Neuvermietung hat einige Verwaltungen kalt erwischt. Haben Sie das kommen sehen? Und wie muss die Branche jetzt reagieren?

Das Geschäftsmodell ist nicht zerschossen, es wird auf eine neue Grundlage gestellt. Wir haben alle 4.300 Mitgliedsunternehmen sofort mit konkreten Handlungsempfehlungen versorgt, unsere Musterverträge für die Miet- und Sondereigentumsverwaltung angepasst und setzen uns auf politischer Ebene für eine tragfähige Lösung ein. Denn es kann nicht sein, dass eine erbrachte Leistung nicht vergütet wird.

Am wahrscheinlichsten ist, dass das Urteil lediglich dazu führt, dass Verwalter ihre Verträge umstellen und nicht mehr die Vermittlungsleistung bepreisen, sondern vor- und nachgelagerte Dienstleistungen rund um einen Vermieterwechsel. Diese dürften durch das WoVermittG nicht erfasst sein. Hierzu zählen die Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses, Wohnungsabnahme, Kautionsabrechnung, et cetera, und die Begründung eines neuen mit einem bereits entschlossenen Mietinteressenten, wie Auswahl des Mieters aus den Bewerbungen, Überprüfen der Bonität, Vertragsausfertigung, Schlüsselübergabe.

Und die Begründung des BGH, Vermieter würden diese Kosten auf die Miete umlegen? Diese halte ich für nicht stichhaltig. Wir haben Mietpreisbremse und Mietspiegel. Das funktioniert nicht. Und das werden wir auch politisch klarstellen. 

Seit Oktober 2024 sind rein virtuelle Eigentümerversammlungen möglich. Läuft das in der Praxis so wie erhofft – oder zögert die Branche noch?

Die Immobilienwirtschaft ist nicht die schnellste bei Neuerungen – das wissen wir alle. Aber ich bin optimistisch: Jüngere Verwaltungsunternehmen nutzen das Instrument aktiv, neue Mandate enthalten es bereits standardmäßig, und es gibt Eigentümerschichten, die es klar bevorzugen.

Natürlich gilt: Eine 200-Einheiten-Gemeinschaft, die mehr als 15 Millionen Euro Investition beschließt, sollte man vielleicht doch präsent versammeln. Aber der entscheidende Punkt, den viele übersehen: Die virtuelle Eigentümerversammlung ist kein Diskussionsforum, sie ist eine Beschlussversammlung. Wer das verinnerlicht, seine Unterlagen vorab gut aufbereitet und die Tagesordnung straff hält, ist in 30 Minuten durch.

Das schont Ressourcen, schützt Arbeitszeiten und macht den Beruf attraktiver. Kein schlechtes Argument im Fachkräftemangel. Und es bietet die Möglichkeit mehrfach im Jahr davon Gebrauch zu machen, zum Beispiel anstelle eines Umlaufbeschlusses.

Herr Kaßler: Wenn Sie einen Wunsch frei hätten – was schafften Sie als erstes ab?

Die ehrliche Antwort: Ich würde gar nichts abschaffen wollen. Ich würde etwas wiederherstellen. Nämlich die Kultur, Fachleute zu Rate zu ziehen, bevor Gesetze verabschiedet werden. Das ist verloren gegangen.

Früher wurden Verbandsvertreter gehört, es gab echten fachlichen Austausch. Heute bekommen wir fehlerhafte Entwürfe vorgelegt, wie beim Wegfall der Weiterbildungspflicht, und müssen dann monatelang im parlamentarischen Verfahren Fehler korrigieren, die von Anfang an vermeidbar gewesen wären. Das kostet alle Zeit, Geld und Nerven.

Mein Wunsch: Mehr Fachpolitik, weniger Ideologiegesetzgebung. Das würde auch beim Bürger ankommen. Kompetenz statt Dauerkonflikt.

5 Praxistipps für Verwalter

Rentables Mandat statt volles Portfo­lio

Verabschieden Sie sich vom Prinzip "Wachstum um jeden Preis". Die entscheidende Kennzahl der Zukunft ist nicht die Anzahl verwalteter Einheiten, sondern die Rentabilität pro Mandat. Investieren Sie in Controlling-Strukturen und prüfen Sie konsequent: Welche Mandate sind wirklich ertragreich – und welche kosten am Ende mehr als sie bringen?

Automatisierung schafft Zeit für echte Wertarbeit

Analysieren Sie Ihre internen Abläufe auf Automatisierungspotenzial – insbesondere bei repetitiven Prozessen wie Abrechnungserstellung, Mahnwesen oder Dokumentenversand. Jede Stunde, die durch Automatisierung gewonnen wird, ist eine Stunde mehr für wertschöpfende Tätigkeiten.

Aufwand sichtbar machen sichert Einnahmen

Stellen Sie Ihre Neuvermietungsleistungen auf Zeitabrechnung um und dokumentieren Sie den tatsächlichen Aufwand transparent: Bewerbersichtung, Besichtigungen, Auswahlprozess – all das ist echter, vergütungswürdiger Aufwand. Wer seinen Aufwand nachvollziehbar darstellt, steht rechtlich und wirtschaftlich auf festem Boden. Die Einnahmen müssen nicht sinken, aber die Abrechnungslogik muss sich ändern.

Virtuelle Versammlung als Effizienzmaschine nutzen

Denken Sie die Eigentümerversammlung neu: Sie ist kein Diskussionsforum, sondern ein Beschlussorgan. Stellen Sie alle Unterlagen, Berichte und Diskussionspunkte vorab bereit, damit die eigentliche Versammlung – ob virtuell oder hybrid – fokussiert und zeitsparend abläuft. Eine gut vorbereitete virtuelle Versammlung lässt sich problemlos in der regulären Arbeitszeit ausführen und macht Ihren Beruf nachweislich attraktiver.

VDIV-Mitgliedschaft als politischer Hebel

Nutzen Sie Ihren VDIV-Mitgliedsstatus aktiv. Der Verband ist Ihre direkte Verbindung zur politischen Einflussnahme. Melden Sie praxisrelevante Probleme, bringen Sie sich in Konsultationen ein und kommunizieren Sie Ihre Alltagserfahrungen. Gute Gesetze entstehen nur dort, wo Praxis auf Politik trifft.

Das könnte Sie auch interessieren:

Makler, Verwalter – eine Person: Provision als Risiko