Die Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter daraus die Kosten abgrenzen und beziffern kann, die auf haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a EStG entfallen. Eine gesonderte Bescheinigung muss der Vermieter nicht erteilen.
Hintergrund: Mieter will haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen
Der Mieter und der Vermieter einer Wohnung streiten über den Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen. In der Betriebskostenabrechnung 2014 rechnete der Vermieter unter anderem Kosten für Frisch- und Schmutzwasser sowie sonstige Betriebskosten ab, ohne aufzuschlüsseln, inwieweit in diesen Positionen Anteile für Dienstleistungen enthalten sind.
Im Formularmietvertrag ist vereinbart, dass „vermieterseits kein Nachweis zu etwa in Betriebs- oder Heizkosten enthaltenen ‚haushaltsnahen Aufwendungen‘ im steuerlichen Sinn geschuldet“ wird.
Der Mieter trägt vor, er benötige nach § 35a EStG eine auf haushaltsnahe Dienstleistungen bezogene Rechnung, um in den Genuss der Steuervergünstigung zu gelangen. Die vorgelegte Betriebskostenabrechnung reiche nicht aus, weil die haushaltsnahen Dienstleistungen nicht gesondert ausgewiesen seien.
Entscheidung: Vermieter muss Abrechnung aufschlüsseln
Der Vermieter muss dem Mieter ermöglichen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen. Hierfür muss er zwar keine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen ausstellen oder einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen“ einordnen. Er muss aber zumindest die Betriebskostenabrechnung so gestalten, dass der Mieter daraus die Beträge ermitteln kann, die für haushaltsnahe Dienstleistungen erbracht worden sind. Hierfür muss der Vermieter Pauschalrechnungen aufschlüsseln und den Anteil der Dienstleistungen ausweisen.
Es ist dem Mieter nicht zuzumuten, im Zuge der Belegeinsicht beim Vermieter die Einzelrechnungen selbst zusammenzustellen und zuzuordnen. Dies obliegt dem Vermieter. Für ihn fällt nur wenig zusätzlicher Aufwand an, wenn er die Betriebskostenabrechnung erstellt beziehungsweise erstellen lässt und dabei die Erläuterungen in die Abrechnung mit aufnimmt. Eine besondere Vergütung kann der Vermieter hierfür nicht verlangen. Der Verwaltungsaufwand ist mit der Miete abgegolten.
Die Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter keinen Nachweis über haushaltsnahe Dienstleistungen schuldet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.
(LG Berlin, Urteil v. 18.10.2017, 18 S 339/16)