Die Immobilienbranche steht vor Herausforderungen: Wohnraummangel, steigende Baupreise, Fachkräftemangel und ambitionierte Klimaziele setzen Bauherren, Investoren und Kommunen unter Druck. In diesem Umfeld hat das modulare Bauen an Bedeutung gewonnen. Es soll helfen, die Wohnungsnot in Deutschland zu bekämpfen, eignet sich aber auch für den Bau von Büros, Hotels, Schulen und Kliniken.
Bei der industriellen Bauweise fertigen Modulbauunternehmen in spezialisierten Werken Bauelemente oder Raumzellen an, aus denen ganze Gebäude zusammengesetzt werden können. LKWs transportieren die fertigen Module zur Baustelle und montieren sie dort innerhalb weniger Wochen oder Monate zu fertigen Häusern.
Das Konzept ist nicht neu, rückt aber immer mehr in den Fokus der Politik. Doch bringt das modulare Bauen wirklich den Wendepunkt für die Bauwirtschaft?
Modulbau als neuer Weg
Stein auf Stein aufeinander mauern und mit Mörtel verbinden: Ganz so archaisch werden die meisten Häuser heutzutage nicht mehr gebaut. In der Baubranche ist es längst gang und gebe, auf der Baustelle mit vorgefertigten Elementen zu arbeiten, ganze Mauerstücke zusammenzusetzen, fertig angelieferte Treppenelemente aufeinander zu zimmern. Auch technischer Fortschritt findet immer Einzug in die deutschen Baustellen.
Doch gemessen daran, wie durchindustrialisiert andere Wirtschaftsbereiche in Deutschland inzwischen sind, hat sich das Bauen in den vergangenen Jahrhunderten wenig verändert. Politik und Bauverantwortliche suchen nach technischen Lösungen, die unsere Bauwirtschaft vorantreiben könnten. Als ein goldener Weg wird dabei das modulare Bauen angepriesen.
Modulbau vs. serielles Bauen
Modulares Bauen bezeichnet eine Bauweise, bei der Gebäude aus vorgefertigten, standardisierten Bauelementen zusammengesetzt werden. Diese Module werden meist industriell in Fabriken produziert, vollständig oder teilweise ausgestattet, etwa mit Sanitäranlagen, Elektrik und Innenausbau, und anschließend zur Baustelle transportiert. Dort werden sie zu einem Gebäude zusammengefügt.
Experten streiten sich darüber, ob ein Bau nur dann als modular gelten darf, wenn ganze, abgeschlossene Raumzellen zusammengefügt wurden. Wichtig ist in jedem Fall die begriffliche Abgrenzung zum seriellen Bauen: Hier werden Gebäude aus in Serie und großer Stückzahl vorgefertigten Bauteilen gebaut. Dabei müssen die einzelnen Elemente nicht zwingend dreidimensional sein, es kann sich auch um einzelne Wände handeln.
Modulbau bietet viel Potenzial
Auch Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) setzt beim Bauturbo auf die modulare und serielle Bauweise. Im Vergleich zur konventionellen Bauweise lässt sich die reine Bauzeit auf wenige Wochen bis Monate verkürzen. Dadurch ist die Nachbarschaft dem Baulärm verhältnismäßig kurz ausgesetzt. Das liegt daran, dass viele Prozesse parallel ablaufen: Während auf der Baustelle das Fundament entsteht, werden im Werk bereits die nächsten Module und die Ausstattung vorbereitet. Die Produktion ist wetterunabhängig und im Drei-Schichten-Modell tags und nachts möglich.
Die präzise Planung und Vorfertigung ermöglicht Kosten- und Terminsicherheit für Bauherren. Gleichzeitig soll der Modulbau dem Fachkräftemangel in der Baubranche entgegenwirken. Die Arbeit in der Fabrik ist sicherer als auf der Baustelle und wetterunabhängig. Das macht die Branche für potenzielle Arbeitskräfte attraktiver. Gleichzeitig sind in der Fabrik viele Prozesse automatisiert und standardisiert, wodurch weniger Fachkräfte nötig sind.
Eine wichtige Besonderheit für Bauherren: Wer in Modulbauweise bauen will, muss sich früh für eine Auftragsfirma entscheiden. "In der Regel kommt der Bauherr mit einer Projektidee und wir schauen, wie wir diese in Module aufteilen können“, erklärt Markus Steppler, Geschäftsführer der Modulbaufirma Derix und Sachverständiger für Modulbau.
Herausforderungen beim Modulbau
Doch Aufträge lassen sich nicht in klassische handwerkliche Gewerke trennen, denn viele von ihnen arbeiten eng verzahnt und gleichzeitig an einem Modul. An einem Badezimmer können in der Vorfertigung etwa Elektriker, Anlagenmechaniker und Fliesenleger gleichzeitig werken. Weil alles aus einer Hand kommt, passt das nicht in das Raster der meisten öffentlichen Ausschreibungen, die Aufträge nach wie vor nach Gewerken trennen.
Auch Logistik und Transport können zum Hemmnis für den Modulbau werden. Der Transport ganzer Module erfordert mehr Fahrten und verursacht einen höheren CO2-Ausstoß und höhere Transportkosten. Und die Lagerung braucht Platz – und ein passendes Grundstück.
Platte 2.0?
Ein großes Missverständnis ist die architektonische Eintönigkeit, die viele dem Modulbau in Rückschau auf den DDR-Plattenbau vorwerfen. Entgegen vieler Vorurteile sind Modulbauten von außen oft nicht als solche zu erkennen und lassen sich in der Fassade sehr variabel gestalten.
Dieser Variabilität seien aber gewisse Grenzen gesetzt, sagt Fabian Viehrig, Leiter im Bereich Bauen und Technik beim Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). "Die Module sind normalerweise Quader. Modulbau funktioniert meist wie ein Spiel mit Klötzchen, Architekten haben weniger Gestaltungsfreiheit.“ Bogenförmige Wände etwa lassen sich nur recht aufwändig in Modulbauweise umsetzen, aber sehr wohl als einzelne Elemente in Serie in hohem Maße vorfertigen.
Anpassbare Module für Wohn-, Gewerbe- und Infrastrukturprojekte
Modulbau eignet sich besonders für Gebäudearten, bei denen sich identische oder ähnliche Raumeinheiten wiederholen. Wenn eine schneller Bauabschluss bis zu einem festgelegten Termin wichtig ist, ist er die Bauweise der Wahl, oft bei Bürokomplexen, Hotels, Studierendenwohnheimen, Krankenhäusern, Pflegeheimen, Schulen und Kitas.
Die Herausforderung: "Modulgrößen von drei bis vier Metern sind die Regel, damit sie gut auf LKWs transportierbar sind", erklärt Steppler. Hotelzimmer haben oft ein solches Rastermaß – Klassenräume hingegen sind viel größer. Daher werden beim Bau drei bis vier vorgefertigte offene Raumteile auf die Baustelle transportiert und dort miteinander verbunden. Boden und Estrich lassen sich dann erst auf der Baustelle verlegen. Ob das per Definition noch unter modulares oder schon unter serielles Bauen fällt, ist Auslegungssache. Aber das Beispiel zeigt: Industrielle Bauweisen lassen sich an verschiedene Projektarten und Anwendungsfälle anpassen.
Ein Gewerbemodul eines Tages in ein Wohnmodul umzubauen birgt eine weitere Herausforderung: "Wohngebäude haben eine viel höhere Anzahl an Strangversorgung als Gewerbegebäude“, erklärt Ingo Malter, Geschäftsführer der Stadt und Land Wohnbauten-Gesellschaft in Berlin. Jede Wohnung hat eine Küche und eine Dusche und die dafür notwendige Entwässerung, bei Gewerbebauten sind diese Stränge weniger kleinteilig.
Qualität unter kontrollierten Bedingungen
Auf klassischen Baustellen arbeiten viele Gewerke aus getrennten Firmen nacheinander am Haus. Fachgerechte Ausführungen können leicht mit Putz und Bauschaum verschleiert werden, meint Viehrig. Anders sehe es in der Fabrik aus: "Jeder Produktionsschritt wird überwacht und ist mit Unterschrift zu dokumentieren." Fällt ein Schaden auf, ist die verantwortliche Person schnell gefunden. "Die Qualität ist in den Modulbau-Betrieben besser überwacht als auf Baustellen."
Auch die maschinelle Fertigungsweise reduziere die Fehleranfälligkeit, meint Steppler. "Maschinen arbeiten millimetergetreu. Eine 90-Grad-Ecke hat im Modulbau stets exakt 90 Grad. Das ist beim konventionellen Bauen nicht immer so." Außerdem sind die Baumaterialien in der Halle keiner Witterung ausgesetzt. Dadurch gibt es ebenfalls weniger Mängel. Als Sachverständiger weiß er aber, dass auch im Modulbau Fehler passieren können. Das liegt daran, dass man nicht den direkten Baufortschritt, sondern immer nur die einzelnen Module sieht – und erst auf der Baustelle das Ergebnis.
Ein weiterer Schwachpunkt ist das Thema Feuchtigkeit. Modulbauer müssen die Fugen zwischen einzelnen Modulen auf der Baustelle vor Feuchtigkeit schützen. Ist ein Wasserschaden entstanden, kann er im Vergleich zum konventionellen Bau schwieriger zu beseitigen sein, weil man sich durch die verschiedenen Fugen kämpfen muss, um die Ursache zu entdecken, erklärt Steppler. Die Module müssen außerdem winddicht aneinander anschließen. "Die Module müssen von innen und außen korrekt verklebt werden, damit keine Zugerscheinungen entstehen." Sind sie nicht luftdicht verbunden, kann das mitunter kuriose Folgen haben – etwa, dass Zugluft aus der Steckdose kommt.
