Widerrufsrecht: Risiken bei Immobiliengeschäften

Makler sollten sorgfältigst darauf achten, dass sie den Halbteilungsgrundsatz beachten, über das Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehren und alle wesentlichen Vertragsinhalte in Textform an alle Interessenten übermitteln. Die Beschreibung der Immobilie sollte zudem mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmen, um Missverständnisse zu vermeiden und den Provisionsanspruch zu sichern.

Belehrung zum Widerrufsrecht

Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, hatte die Immobilie wie folgt inseriert: "Imposantes Zweifamilienhaus mit Pool-/Sauna in K-R.". Entgegen des Titels war jedoch in der weiteren Objektbeschreibung angegeben, dass es sich um ein "Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung" handle. Die Baugenehmigung und die Grundsteuerbescheide bezeichneten das Objekt allerdings ebenfalls als Zweifamilienhaus. Die Beklagten bekundeten Interesse an der Immobilie und besichtigten das Objekt. 

Dann schlossen die Beklagten mit dem Veräußerer einen notariellen Kaufvertrag über das Objekt, ohne eine von der Maklerin gewünschte Maklerklausel in den Kaufvertrag aufzunehmen, die der Notar als "unüblich" bezeichnete. 

Die Klägerin stellte den Beklagten eine Provision für die Vermittlung der Immobilie in Rechnung, zunächst für ein "Einfamilienhaus", und später änderte die Maklerin die Rechnung und stellte die Rechnung für ein "Zweifamilienhaus" aus. Die Beklagten zahlten nicht und beriefen sich auf eine Verletzung des Halbteilungsgrundsatzes, da es sich um den Verkauf eines "Einfamilienhauses" handelte und nur von ihnen als Käufer die Provision verlangt wurde, zudem seien sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden. Die Maklerin klagte sodann die Provision bei den Käufern ein.

Verletzung des Halbteilungsgrundsatzes

Die Provisionsklage hatte in Bezug auf beide Beklagten keinen Erfolg. Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass das streitgegenständliche Objekt als Einfamilienhaus zu bewerten sei und daher die Maklerin keine Provision erhalte, weil der Halbteilungsgrundsatz unstreitig missachtet wurde. Es sei nur eine Provision von den Käufern verlangt worden.

Maßgeblich für die Einordnung des Objekts als Ein- oder Zweifamilienhaus sei entweder der Erwerbszweck oder eine objektive Betrachtung.

Obwohl die Maklerin das Objekt als Zweifamilienhaus beworben habe, sei die objektive Betrachtung des Exposés und der Besichtigungen ausschlaggebend. Das Exposé habe überwiegend von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gesprochen. Die von der Klägerin genannten Hinweise auf eine mögliche Zweifamilienhausnutzung hätten nicht überzeugt. Das Exposé habe wesentlich zum falschen Eindruck beigetragen, dass es sich um ein Einfamilienhaus handelte.

Maklervertrag als Fernabsatzvertrag

Zudem stellte das Gericht fest, dass der Beklagte, der auf das Immoscout24-Inserat geantwortet hatte, nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden sei. Er habe somit den Maklervertrag wirksam widerrufen können.

Der Maklervertrag, der über die Plattform Immobilienscout24 geschlossen wurde, stelle einen Fernabsatzvertrag im Sinne von § 312c Abs. 1 BGB dar. 

Ein behaupteter Hinweis auf die Belehrung über das Widerrufsrecht bei der Besichtigung des Objekts konnte durch die Maklerin nicht nachgewiesen werden, da es keine Protokollierung oder schriftliche Bestätigung gab.

(OLG Köln Beschluss v. 4.9.2024, 24 U 32/24)

Das könnte Sie auch interessieren:

Unwirksame Widerrufsbelehrung im Maklervertrag

Muster-Widerrufsformular: Risiko für Makler bei Abweichung

Widerrufsbelehrung im Spam-Ordner: Provisionsanspruch bleibt