Ein Makler hat trotz Vertrag keinen Anspruch auf Provision, wenn er einen Kunden nicht wirksam über sein Widerrufsrecht belehrt hat, wie das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg in einem Fall entschieden hat. Ein Fehler kann es sein, wenn dem Vertragspartner eine "Verzichtserklärung“ abverlangt wird.
Sind die Provisionspflicht und die Höhe der Courtage im Internet-Inserat angegeben und der Kunde bittet um Kontaktaufnahme und einen Termin – macht er damit ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages.
Bei Abschluss muss der Verbraucher darüber belehrt werden, unter welchen Voraussetzungen das Widerrufsrecht erlischt, dass er es auch nach der Zustimmung zum Leistungsbeginn noch ausüben kann und was aus der Erklärung des Widerrufs folgt. Eine Widerrufsbelehrung leidet unter einem schwerwiegenden Fehler, wenn sie den Anschein erweckt, der Verbraucher könnte auf sein Widerrufsrecht verzichten.
OLG Brandenburg, Urteil vom 9.6.2021, 7 U 117/20
Makler will Verzichtserklärung auf Widerrufsrecht
Der klagende Makler inserierte im Internet ein Objekt unter Angabe des Begriffs "Käuferprovision" und der Höhe der Provision von "3,57 Prozent des beurkundeten Kaufpreises". Darauf meldeten sich die Beklagten mit einer E-Mail unter Angabe der Referenznummer und baten um Unterlagen und einen Besichtigungstermin.
Der Makler übersandte sodann die folgende (abgekürzte) Belehrung nebst Anlagen: "Widerrufsbelehrung für Verbraucher. Widerrufsrecht: Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses (Kontaktaufnahme auf ein Inserat per Telefon oder E-Mail u.a.m.). (…) Hinweis zum vorzeitigen Erlöschen des Widerrufsrechts: Ihr Widerrufsrecht erlischt bei einem Vertrag zu Erbringung von Dienstleistungen vorzeitig, wenn wir die Dienstleistung vollständig erbracht haben und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen haben, nachdem Sie dazu Ihre ausdrückliche Zustimmung gegeben haben und gleichzeitig Ihre Kenntnis davon bestätigt haben, dass Sie Ihr Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch uns verlieren."
Es folgte ein Muster-Widerrufsformular und folgende Muster-Verzichtserklärung auf das Widerrufsrecht: "Ich bin einverstanden und verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerspruchsrecht verliere." Die Maklerkunden widerriefen den Maklervertrag. Der Makler erhob Klage auf Zahlung der Maklerprovision.
Wirksamer Maklervertrag, unwirksame Widerrufsbelehrung
Das OLG Brandenburg verneinte den Anspruch auf Maklerprovision, da zwar der Maklervertrag durch die E-Mail der Kunden mit der Bitte um Besichtigung als Angebot und die Annahme dieses Angebotes durch den Makler zustande gekommen sei, die Kunden aber den Maklervertrag wirksam widerrufen konnten.
Das Inserat im Internet enthielt die Angabe einer "Käuferprovision" und bezeichnete auch deren Höhe mit einem Prozentsatz und dem "beurkundeten Kaufpreis" als Grundwert. Die Kunden konnten aber den Maklervertrag wirksam widerrufen, da der Makler unrichtig belehrt hatte. Die Belehrung litt unter dem schwerwiegenden Fehler, den Anschein zu erwecken, die Kunden hätten auf ihr Widerrufsrecht verzichtet, sodass dieses durch eine von ihnen abgegebene Erklärung – den Verzicht – endgültig verloren gehe.
Die Formulierung eines Verzichts ist weder im Wortlaut der §§ 356, 357 BGB noch in den Belehrungsmustern (Anlagen zum EGBGB) vorgesehen. Nur die Zustimmung zum Leistungsbeginn (§ 356 IV 1 BGB) ist im Gesetz vorgesehen, lässt aber das Widerrufsrecht nicht entfallen, sondern nur bei vollständiger Leistungserbringung erlöschen.
Durch den Hinweis des Maklers auf einen Verzicht wurde die Belehrung aber so falsch mitgeteilt, dass dadurch die Ausübung des Widerrufsrechts verhindert war. Hier wurde der Kunde nicht über seinen Verlust des Widerrufsrechts mit Leistungserbringung hingewiesen, sondern er sollte mit der Erklärung eines Verzichts bereits generell auf dieses Recht verzichten. Dadurch wurde die gesamte Belehrung unwirksam.
Praxishinweis: Vorsicht bei "Verzichtserklärung"
Es ist Vorsicht geboten, wenn man den Maklerkunden eine Verzichtserklärung abverlangt. Wichtig ist, dass dem Kunden keine "Verzichtserklärung" abverlangt wird, sondern dass dieser nur ausdrücklich vom Makler verlangt, vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit zu beginnen, und dass dem Kunden bekannt ist, dass dann – bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler – das Widerrufsrecht erlischt. Dies ist aber nicht mit einer Verzichtserklärung "Hiermit verzichte ich auf mein Widerrufsrecht" vergleichbar. Hier ist Vorsicht geboten, um nicht die gesamte Widerrufsbelehrung unwirksam werden zu lassen.
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