Mehr Energieeffizienz zu schaffen, ist im Immobiliensektor zu einer zentralen Aufgabe geworden. Gesetzliche Vorgaben fordern klare Entscheidungen, technologische Innovationen erweitern den Handlungsspielraum. Gerade in puncto Energiemanagement haben Eigentümer inzwischen viele Möglichkeiten.
Was umfasst das Energiemanagement?
Energiemanagement bezieht sich auf alle Prozesse und Systeme, die die Energieeffizienz von Gebäuden überwachen und verbessern.
Auf technischer Ebene messen Geräte und steuern den Energieverbrauch an unterschiedlichen Stellen im Gebäude. Auf organisatorischer Ebene hilft eine Analyse der Verbrauchsdaten dabei, Zielwerte zu setzen, zu überprüfen und unter anderem mit den Vorjahreswerten zu vergleichen.
So entsteht ein internes Qualitätssicherungssystem. Ein Energiemanagementsystem (EMS) vernetzt und überwacht dabei sämtliche Stromerzeuger, Speicher und Verbraucher in einem Gebäude. Es handelt sich dabei um eine Art Schaltzentrale, die alle Messdaten systematisch erfasst und auswertet.
Mit der ISO 5000 gibt es eine internationale Norm für Energiemanagementsysteme.
Neubau versus Umbau
Erst ab einer Anschlussleistung von mehr als 290 Kilowatt ist es nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2024 vorgeschrieben, Energieflüsse zu messen und zu überwachen. Das trifft in der Regel nur auf Gewerbegebäude zu, nicht auf Wohngebäude, egal ob Neu- oder Altbau. Dennoch werden EMS beziehungsweise einzelne Messgeräte und Anlagen auch bei Wohngebäudeeigentümern immer beliebter, was auch an verschiedenen landes- und bundesweiten Regelungen liegt.
So müssen laut GEG in Neubaugebieten seit 2024 Heizungen installiert werden, die 65 Prozent ihres Energiebedarfs aus erneuerbaren Quellen ziehen. Zudem gibt es in einzelnen Bundesländern die Pflicht, bei Neubauten oder größeren Dachsanierungen eine Photovoltaikanlage zu installieren. Da liegt es nahe, zumindest eine App zur Echtzeitüberwachung des Energieverbrauchs zu nutzen.
Unterschiede zwischen Neu- und Bestandsgebäuden gibt es vor allem bei der Einführung von EMS. In Neubauten sind sie vergleichsweise einfach zu installieren. Häufig ist der Einbau von Vornherein eingeplant, die Schnittstellen der einzelnen Komponenten sind in der Regel kompatibel.
Die Nachrüstung in Altbauten sei häufig schwieriger, sagt Manuel Lämmle, Professor an der Hochschule Offenburg, wo er die Forschungsgruppe energieeffiziente Gebäudetechnik leitet. "Die Herausforderung besteht darin, bestehende und ältere Anlagen mit einem Energiemanagementsystem zu erweitern und die einzelnen Gewerke und Systeme zusammenzuführen." Geht es um große Wohnflächen von mehr als 1.000 Quadratmetern, kann das einfacher über das sogenannte serielle Sanieren geschehen, bei dem ganze Module in der Werkshalle vorgefertigt werden.
Serielles Sanieren: Leitfäden und Checklisten
Relevanz von Energieeffizienz in Gebäuden
Das Energiemanagement in Immobilien ist sowohl für Eigentümer und Investoren, Hausverwaltungen und Property Manager als auch für Mieter interessant. Denn es geht darum, den Verbrauch in Gebäuden zu erfassen, auszuwerten – und letztlich zu optimieren. Das lohnt sich schon aus finanzieller Sicht. "Energie ist ein hoher Kostenfaktor im Gebäudebetrieb", sagt Lämmle.
Energiemanagementsysteme helfen, diese Kosten zu senken. Aber auch Komfort spielt eine Rolle, denn ein EMS kann zum Beispiel die Luftqualität verbessern und für die optimale Raumtemperatur sorgen.
Nicht zuletzt würde vor allem die Umwelt von Energieeinsparungen profitieren: Im Gebäudesektor sind die Emissionen deutschlandweit im Jahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 3,4 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente gestiegen, das belegen Daten des Umweltbundesamts. Mit insgesamt 103,4 Millionen Tonnen hat der Sektor nach dem Energie-, Verkehrs- und Industriesektor den viertgrößten Anteil an den Emissionen.
Gesetzliche Vorgaben und Standards
Das seit 2024 geltende GEG ist eines der wichtigsten Regelwerke für den energetischen Standard von Gebäuden. Es sieht zentrale Vorschriften für Wohn- und Nichtwohngebäude vor. Ende Februar 2026 hat das Bundeswirtschaftsministerium (BMWK) Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt, das das GEG ablösen soll.
"Die politische volatile Lage und die daraus resultierende Unsicherheit lähmt den Transformationsfortschritt aus meiner Sicht sehr", sagt Moritz Marx, Leiter der Bereiche Zertifizierung und Innovation bei der ESG-Beratung Agradblue. Derzeit ist in der Debatte, die Pflicht, beim Heizungstausch die Energie zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Quellen zu beziehen, wieder zu streichen. Das Gesetz könnte noch im ersten Halbjahr 2026 in Kraft treten.
Energieeinsparverordnung (EnEV) und Gebäudeenergiegesetz (GEG): Hintergrund
Bis Ende 2020 galt die Energieeinsparverordnung (EnEV), genauer: die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden. Damit führte der Gesetzgeber 2002 Heizungsanlagen- und Wärmeschutzverordnung zusammen. Die EnEV wurde im November 2020 vom GEG abgelöst. Auch das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) sind darin aufgegangen.
Ziel des geltenden Gebäudeenergiegesetzes ist es, die CO2-Emissionen des Gebäudesektors zu senken und unabhängiger von Energieimporten zu werden. Seitdem dürfen in neuen Gebäuden in Neubaugebieten nur Heizungen installiert werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Längere Übergangsfristen sind vorgesehen für Neubauten in Baulücken sowie für Bestandsgebäude.
Bis spätestens Mitte 2028 soll die 65-Prozent-Untergrenze beim Einbau einer neuen Heizung für alle Gebäude gelten. Funktionierende Heizungen im Bestand müssen nicht sofort ausgetauscht werden. Für den Heizungstausch gibt es eine Förderung vom Staat, die Bundesförderung energieeffiziente Gebäude (BEG). Hier erhalten auch Immobilieneigentümer Zuschüsse, wenn sie bestehende Heizungsanlage verbessern, die Gebäudehülle stärker dämmen oder energiesparende Anlagen einbauen wollen, zum Beispiel Lüftungsanlagen, die dabei helfen, Wärme oder Kälte zurückzugewinnen.
EU-Richtlinien zur Energieeffizienz
Die Richtlinie der EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, kurz Gebäuderichtlinie oder EPBD (energy performance of buildings directive), trat in ihrer ersten Fassung im Jahr 2003 in Kraft, die neueste Novelle stammt von 2024. Sie hat das Ziel, die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu verbessern, und schreibt vor, verbindliche Emissionsreduktionsziele festzulegen. Die Mitgliedsstaaten der EU müssen die Richtlinie bis Mitte 2026 in nationales Recht umsetzen.
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