Wirtschaftlichkeitsgebot zwingt nicht zu Vergleichsangeboten

Hintergrund: Mieter rügen fehlende Vergleichsangebote

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern Nachzahlungen aus zwei Betriebskostenabrechnungen. Sie hatte für den Gebäudekomplex einen umfassenden Vertrag für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement mit einem Dienstleister abgeschlossen. Einen Teil der daraus resultierenden Kosten legte sie über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter um.

Die Mieter einer Wohnung beanstandeten die Abrechnungen für die Jahre 2017 und 2018. Sie machten geltend, die Vermieterin habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil sie vor Abschluss des Vertrags keine Vergleichsangebote anderer Dienstleister eingeholt habe.

Entscheidung: Fehlende Vergleichsangebote allein begründen keinen Verstoß

Der Einwand der Mieter geht ins Leere.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, bei Maßnahmen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung kommt insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt.

Allerdings liegt ein Verstoß nicht bereits darin, dass der Vermieter vor der Beauftragung keinen ausreichenden Marktüberblick eingeholt hat. Vielmehr muss zunächst feststehen, dass die beauftragten Leistungen tatsächlich überteuert waren und das Einholen von Vergleichsangeboten auch tatsächlich zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.

Erst wenn eine Beauftragung zu objektiv überhöhten Preisen feststeht, kommt es im Rahmen einer möglichen Entlastung des Vermieters nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darauf an, ob er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden.

Mieter muss Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots beweisen

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Er muss darlegen, dass die abgerechneten Leistungen zu günstigeren Preisen hätten beauftragt werden können. Eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters greift grundsätzlich nicht ein.

Auch bei einem umfangreichen Gesamtpaket an Dienstleistungen ist es dem Mieter möglich und zumutbar, sich anhand der ihm zustehenden Belegeinsicht einen Überblick über die Angemessenheit der umgelegten Kosten zu verschaffen. Der Mieter kann mithilfe einer Recherche – etwa im Internet oder über Datensammlungen des örtlichen Mietervereins – überschlägig abschätzen, ob die vereinbarten Preise marktgerecht sind.

Einwendungsausschluss gilt auch für das Wirtschaftlichkeitsgebot

Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang gegenüber dem Vermieter erheben. Nach Ablauf dieser Frist ist er mit seinen Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB.

Der Einwendungsausschluss findet auch auf den Einwand Anwendung, der Vermieter habe das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht beachtet. Zwar hat eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur einen Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB zur Folge, der im Wege der Aufrechnung gegenüber der Nachforderung geltend gemacht wird. Die vom Gesetzgeber bezweckte Befriedungsfunktion, nämlich dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehen soll, gebietet es, den Einwendungsbegriff weit auszulegen. Daher fällt auch der Einwand einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots darunter.

Pauschale Abzüge: Schätzung eines Mindestbetrags möglich

Nimmt der Vermieter bei bestimmten Betriebskostenpositionen – etwa den Kosten des Hauswarts – einen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten vor, muss er die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln, wenn der Mieter den Ansatz bestreitet. Gelingt ihm dies nicht vollständig, darf das Gericht dem Vermieter aber nicht jeden Anspruch versagen. Vielmehr ist nach § 287 ZPO zu prüfen, ob wenigstens die Schätzung eines umlagefähigen Mindestbetrags möglich ist.

(BGH, Urteil v. 20.5.2026, VIII ZR 6/24)

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