Wer in Energieeffizienz investiert, macht Gebäude nicht nur wohnlicher und trägt zum Klimaschutz bei. Langfristig amortisiert sich das Investment auch finanziell: Die Energiekosten sinken und die Immobilie steigt im Wert.
Welche Maßnahmen sich dabei wirklich lohnen, müssen Immobilieneigentümer aber sorgfältig abwägen. Eine Kosten-Nutzen-Analyse hilft dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen.
Energiemanagement: Kosten-Nutzen-Analyse
In einem ersten Schritt müssen Modernisierer alle relevanten Kennzahlen sammeln: Dazu gehören Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre (Strom, Wärme, Wasser, gegebenenfalls auch spezifische Prozessenergie im Gewerbe), aktuelle Energiekosten, Gebäudetyp, Baujahr, technischer Zustand und eventuelle Ausstattungen wie Heizsystem, Regelungstechnik oder bereits vorhandene Energiemanagementsysteme.
Hier helfen Verbrauchsabrechnungen und Energieausweise, vor allem aber die konkreten Messwerte aus dem Monitoring.
Im zweiten Schritt stellen Bauherren auf Basis der Analyse verschiedene Modernisierungs- oder Optimierungsmaßnahmen zusammen, zum Beispiel:
- die Nachrüstung von Sensorik,
- die automatische Steuerung von Heizung und Lüftung,
- eine effiziente Dämmung,
- den Einbau von Solaranlagen inklusive Speichersystemen oder Wärmepumpen,
- den Austausch ineffizienter Geräte oder die Einführung eines Energiemanagementsystems (EMS).
Für alle geplanten Maßnahmen kalkulieren sie Investitionskosten, meist anhand von Erfahrungswerten, Kostentabellen aus Energieberatungsportalen oder durch Angebote von Fachbetrieben. Die zu erwartenden Energieeinsparungen gilt es abzuschätzen. Für eine realistische Rechnung müssen die für die jeweiligen Maßnahmen verfügbaren Förderprogramme, Zuschüsse und steuerlichen Vergünstigungen abgezogen werden.
Formel: Amortisationsdauer = (Investitionssumme - Förderungen) : durch jährliche Einsparung |
Ein Blick auf den Zusatznutzen: etwa die Wertsteigerung der Immobilie und ein möglicher Komfortgewinn, beispielsweise durch eine unkomplizierte und zielgenauere Handhabung der Heizung.
Was ebenfalls nicht vergessen werden sollte: Wer auf Energieeffizienz achtet, den treffen künftige Preisanstiege weniger hart. Laut einer Studie des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) im Auftrag der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF) müssen Eigentümer ohne energetische Sanierung künftig mit spürbar steigenden Heiz- und Stromkosten rechnen.
Förderprogramme und staatliche Zuschüsse
Mit den richtigen Förderprogrammen lassen sich selbst umfangreiche Energiemaßnahmen wirtschaftlich abfedern. Das Angebot ist in den vergangenen Jahren immer vielfältiger geworden.
Lennart Feldmann, Pressesprecher des GIH Bundesverbands und Energieberater, spricht mit seinen Kunden regelmäßig über die drei wichtigsten Akteure: das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), die staatliche Förderbank KfW und den § 35c Einkommenssteuergesetz (EStG) für Privateigentümer.
§ 35c EStG besagt, dass Eigenheimbewohner bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre direkt von der Steuer absetzen können. Maximal 200.000 Euro an Sanierungskosten können angerechnet werden, darauf werden 20 Prozent verteilt, in den ersten beiden Jahren jeweils sieben und im dritten Jahr sechs Prozent, also insgesamt bis zu 40.000 Euro Steuerbonus.
Ergänzend gibt es Landes- und Kommunalprogramme, die gezielt einzelne Maßnahmen fördern. Das können lokale Zuschüsse für Wallboxen, Photovoltaik, Dachbegrünung oder auch für digitale Energiemanagementsysteme sein. Während die Bundesförderung aufwändiger erscheint, gelingt der regionale Zugang oft einfacher über einen lokalen Energieeffizienzexperten.
Fördermittel und Steuerboni lassen sich oft miteinander kombinieren, wenn Antragsteller die Maßnahmen systematisch gut vorbereiten. Förderfähig sind nämlich auch Smart-Home-Systeme, Monitoring-Lösungen oder elektronische Heizungssteuerungen. Energiemanagementsysteme gelten inzwischen ausdrücklich als förderfähige Umfeldmaßnahme, zum Beispiel im Zusammenhang mit einer neuen Wärmepumpe oder Photovoltaik.
Wer etwa Heizung, Photovoltaik und Speicher intelligent miteinander vernetzt und von Anfang an ganzheitlich plant, erhält oft deutlich höhere Zuschüsse als für Einzelmaßnahmen.
Für größere Mehrfamilienhäuser ist das EEW-Programm (Bundesförderung für Energie- und Ressourceneffizienz in der Wirtschaft) beim BAFA zuständig. Hier fördert der Bund die Einführung von Energiemanagementsystemen ebenso wie die Beratung zu möglichen Einsparungen. Schon die Initialberatung oder eine Wirtschaftlichkeitsanalyse wird bezuschusst.
Wichtig ist laut Energieberater Feldmann die Wahl eines nachweislich qualifizierten Energieeffizienzexperten, denn nur diese dürfen Förderanträge im Rahmen der Bundesprogramme einreichen.
Auch im Neubau gewinnen nachhaltige Standards wie das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) an Bedeutung. Im Rahmen von KfW-Förderprogrammen sind Energiemanagementsysteme nicht nur zulässig, sondern vielfach Voraussetzung für die Einstufung höherer Förderstandards.
Bei Sanierungen im Bestand empfiehlt Feldmann die Arbeit mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Dabei werden Einzelmaßnahmen stufenweise geplant und jeweils förderfähig umgesetzt.
Marktwert von energieeffizienten Immobilien
Die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden wächst kontinuierlich. Käufer und Mieter achten zunehmend auf transparente Energiekosten und einen modernen Gebäudezustand. Energiemanagementsysteme bieten dabei einen konkreten Vorteil, denn sie machen Verbrauch und Einsparungen direkt sichtbar. "Wer ein EMS nutzt, sieht auf der Nebenkostenabrechnung schwarz auf weiß, wie viel Energie wirklich eingespart wurde – und kann gegebenenfalls direkt gegensteuern", sagt Feldmann. Diese Transparenz verschafft dem Eigentümer überzeugende Argumente bei Verkauf, Vermietung und Finanzierung.
Wie stark sich energetische Sanierungen auswirken können, zeigt unter anderem eine Studie des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG) und ImmobilienScout24. Demnach erzielen Wohngebäude mit hoher Energieeffizienz im Durchschnitt 23 Prozent höhere Marktpreise als unsanierte Vergleichsobjekte. Bei umfassender Sanierung kann der Preisaufschlag bis zu 40 Prozent betragen.
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