Energiemanagementsysteme nehmen den gesamten Energieverbrauch in den Blick. Der ist ein Zusammenspiel vieler Elemente. Immobilieneigentümer sollten sich anschauen, an welchen Stellen der Energieverbrauch am höchsten ist, und wo sie mit welchen Mitteln etwas einsparen können. Das kann die Fassadendämmung ebenso betreffen wie intelligente Thermostate oder eine Umstellung auf LED-Beleuchtung.
"Wichtig sind dabei die Sensoren", sagt Moritz Marx, Leiter der Bereiche Zertifizierung und Innovation bei der ESG-Beratung Agradblue. "Eine intelligente Gebäudeautomation gleicht das Verhalten der Nutzer und die Witterung aus."
So können Präsenzmelder, CO2-Melder oder Tageslichtsensoren Heizung, Lüftung und Beleuchtung optimal an die aktuellen Bedingungen anpassen. Ein Präsenzmelder, der mit den Leuchten eines Raums verknüpft ist, sorgt zum Beispiel dafür, dass das Licht nur brennt, solange jemand im Raum ist.
Optimierung der Heiz- und Kühlsysteme
Wer seine Heiz- und Kühlsysteme optimiert, kann den Energieverbrauch im Gebäude erheblich senken. Nicht jeder Immobilieneigentümer will oder kann die gesamte Heizanlage erneuern und gegen Wärmepumpen austauschen. In diesem Fall hilft beispielsweise ein hydraulischer Abgleich, sodass sich die Wärme gleichmäßiger im Gebäude verteilt. Aber auch das Nutzen von Abwärme, etwa aus Serverräumen, kann sinnvoll sein.
"Bei gewerblichen Gebäuden wie Hotels oder Malls hat man noch viel mehr Spielraum", sagt Marx. "Indem man die Laufzeiten der Lüftungsanlagen anpasst, die auch Heizwärme und Kälte verteilen, kann man Energie für Lüftung, Heizung und Klimaanlage sparen. Hier zahlt sich das Energiemanagement besonders aus."
Auch Verschattungssensoren können einen Unterschied in der Energiebilanz machen. "Bei starker Sonneneinstrahlung können sie auch den außenliegenden Sonnenschutz steuern, so dass man innen nicht gegenkühlen muss", erklärt ESG-Berater Stephan Pletz. So verdunkeln sich zum Beispiel die Rollläden, wenn die Sonneneinstrahlung sehr stark ist.
Energieeffiziente Beleuchtung
Bei der Beleuchtung eines Gebäudes lässt sich ebenfalls Energie einsparen. Die Umstellung auf LED-Beleuchtung ist aus Sicht von Energieexperten längst ein No-Brainer. Darüber hinaus zahlen sich auch Sensoren aus, also Präsenzmelder, mit denen die Beleuchtung nur eingeschaltet bleibt, solange jemand im Raum ist. Es gibt auch Tageslichtsensoren, die die Beleuchtungsstärke kontinuierlich an den tatsächlichen Bedarf anpassen.
Fenster und Energiebilanz
Fenster haben großen Einfluss auf die Energiebilanz eines Gebäudes. Zum einen kann durch dünnes Fensterglas sowie alte und undichte Fensterrahmen viel Wärme entweichen. Alte Fenster gegen neue zu ersetzen kann den Wärmeverlust um bis zu 60 Prozent senken, was rund zehn bis 20 Prozent Heizkosten spart.
Richtlinie ist der sogenannte U-Wert, der Wärmedurchgangskoeffizient. Diesen Wert geben die Fensterhersteller an. Bei älteren Fenstern können Fachleute ihn berechnen. Je kleiner der Wert ist, desto weniger Wärme lässt das Fenster durch. Ab einem Wert von 0,8 und kleiner gilt ein Fenster als Passivhausfenster. Dafür braucht es in der Regel eine Dreifachverglasung.
Dämmung und Fassaden
Eine fachgerechte Dämmung von Gebäuden, etwa an Dach, Außenwänden und Kellerdecken, senkt den Wärmeverlust und sorgt für konstante Temperaturen im Gebäude. Die Auswahl des Dämmmaterials und die Qualität der Ausführung beeinflussen maßgeblich, wie viel Energie verbraucht wird.
Modernisierte Fassaden verbessern außerdem nicht nur die Energiebilanz, sondern haben den positiven Nebeneffekt, auch vor Witterung und Schall zu schützen. Die optimale Dämmung für ein Gebäude müssen Besitzer individuell mit Handwerkern und Sachverständigen abklären. Sie hängt von verschiedenen Faktoren ab wie dem Baujahr, der Bausubstanz, dem Budget und der gewünschten Ökobilanz.
Nachhaltige Bau- und Sanierungsmaßnahmen
Wer beim Bau oder der Modernisierung Recyclingstoffe, Holz aus kontrollierter Herkunft oder andere CO2-arme Materialien einsetzt, reduziert den ökologischen Fußabdruck. Und es ist nicht zwangsläufig teurer als herkömmliche Dämmmittel, wenn man auch Nutzung und Betrieb in den Blick nimmt.
Spezialisierte Unternehmen organisieren den Rückbau von Gebäuden so, dass Baustoffe gezielt wiederverwendet werden können. Mit digitalen Plattformen wird die Materialkreislaufwirtschaft energieeffizienter gestaltet.
Erneuerbare Energien in Immobilien
Vorgeschrieben ist die Nutzung erneuerbarer Energien bislang nur für Neubauten in Neubausiedlungen. Mindestens 65 Prozent der hier eingesetzten Energie sollen laut GEG aus erneuerbaren Quellen wie Solar- und Windenergie oder Geothermie stammen. Aus Sicht des Experten Marx sollte es immer das Ziel sein, erneuerbare Energien einzusetzen. "Es wird immer Strom- und Wärmeverbrauch in Gebäuden geben", sagt er. "Diese Energieträger sollten daher, wenn möglich, klimaneutral sein."
Gerade für professionelle Bestandshalter oder Asset Manager empfiehlt Marx, einen Vertrag direkt mit dem Erzeuger erneuerbarer Energien abzuschließen, ein sogenanntes Power Purchase Agreement (PPA). "Das kann man sich dann auch in der CO2-Bilanz für das Reporting der Gebäude anrechnen lassen."
>> Lesen Sie im nächsten Kapitel "Wirtschaftliche Vorteile und Fördermöglichkeiten"
