Keine Maklerprovision für Hausverwalter

Hintergrund: Verwalterin erhält Provision für Vermietungen

Eine Immobilieneigentümerin verlangt von der ehemaligen Verwalterin die Rückzahlung von Honorar für die Vermittlung von Mietverträgen.

Die Eigentümerin hatte der Verwaltungsgesellschaft die Betreuung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen übertragen. Die Verwalterin war laut Vertrag umfassend zuständig, einschließlich des Abschlusses von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Für diese laufende Tätigkeit erhielt sie eine monatliche Vergütung.

Zusätzlich war im Verwaltervertrag vereinbart, dass die Verwalterin bei jeder Neuvermietung eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten erhält, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto pro Jahr. In den Jahren 2020 bis 2022 vermittelte die Verwalterin 13 Neuvermietungen und stellte dafür insgesamt rund 16.800 Euro in Rechnung, die die Eigentümerin auch bezahlte.

Nach Beendigung des Verwaltervertrags verlangte die Eigentümerin das Geld zurück. Sie meint, dass der Verwalterin nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) keine Provision zugestanden habe.

Entscheidung: Keine Maklerprovision für Hausverwalter

Die Verwalterin kann für die Vermittlung der Mietverträge keine Provision verlangen und muss das gezahlte Honorar zurückzahlen. Das ergibt sich aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Danach steht einem Wohnungsvermittler kein Provisionsanspruch zu, wenn ein Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.

BGH entscheidet Meinungsstreit zu Maklerprovision für Verwalter

Strittig war bisher, ob der Provisionsausschluss nur Maklerverträge mit Wohnungssuchenden oder auch solche mit dem Vermieter erfasst.

Erste Ansicht: Schutz nur für Mieter

Eine verbreitete Meinung in Rechtsprechung und Literatur vertritt, dass § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG ausschließlich den Wohnungssuchenden schützt. Das Gesetz sei als Mieterschutzgesetz konzipiert worden. Der Provisionsausschluss solle verhindern, dass ein Verwalter, der dem "Lager" des Vermieters zuzurechnen ist, vom Mieter eine Provision für eine Tätigkeit verlangt, die keine echte neutrale Maklerleistung darstellt. Gegenüber dem Vermieter bestehe dieser Interessenkonflikt jedoch nicht, im Gegenteil: Der Verwalter-Makler nehme die Interessen des Vermieters als die seines Auftraggebers besonders intensiv wahr und erbringe für ihn eine echte Vermittlungsleistung. Es sei daher nicht erforderlich, einen Provisionsanspruch gegen den Vermieter auszuschließen. Nach dieser Ansicht könnte die Eigentümerin keine Rückzahlung verlangen.

Zweite Ansicht: Schutz auch für Vermieter

Die Gegenansicht sieht keinen Anlass für eine solche Einschränkung. Der Wortlaut des Gesetzes enthalte keine Beschränkung auf Vereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden. Anders als in anderen Vorschriften desselben Gesetzes, etwa § 2 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG, habe der Gesetzgeber in § 2 Abs. 2 WoVermittG bewusst keinen Bezug zum Wohnungssuchenden hergestellt. Zudem diene das Gesetz auch dem Schutz des Mieters vor mittelbaren Belastungen. Müsse der Vermieter eine Provision zahlen, sei zu befürchten, dass er diese über eine höhere Miete weitergebe.

Provisionsverbot gilt auch gegenüber dem Vermieter

Der BGH folgt der zweiten Ansicht und lehnt eine einschränkende Auslegung der Vorschrift ab. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers ohne jede Einschränkung aus, wenn er zugleich Verwalter der vermittelten Wohnräume ist. 

Eine einschränkende Auslegung der Vorschrift wäre nur zulässig, wenn der Gesetzgeber eine Fallkonstellation nicht bedacht hätte und die wortgetreue Anwendung sein Regelungsziel verfehlen würde. Dies ist hier nicht der Fall. Die Entstehungsgeschichte und spätere Änderungen des Gesetzes lassen nicht erkennen, dass dem Gesetzgeber die hier relevante Konstellation entgangen wäre.

Schutzzweck des Gesetzes wird nicht verfehlt

Zwar trifft es zu, dass der Interessenkonflikt, auf dem der Provisionsausschluss beruht (ein dem Vermieter-"Lager" zugehöriger Vermittler, der vom Mieter Provision verlangt) im Verhältnis zwischen Verwalter und Vermieter nicht besteht. Dennoch dient das Provisionsverbot auch hier dem Mieterschutz: Denn wenn der Vermieter eine Provision an seinen Verwalter zahlt, besteht die Gefahr, dass er diese Kosten über eine höhere Miete auf den Mieter abwälzt. Das Gesetz will genau solche mittelbaren Belastungen des Mieters verhindern. Die strikte Trennung zwischen Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung schützt den Mieter auch, wenn die Provision formal vom Vermieter geschuldet wird.

( BGH, Urteil v. 21.5.2026, I ZR 224/25)

Hinweis: Kein Provisionsausschluss bei reiner WEG-Verwaltung

Der Ausschluss einer Maklerprovision gilt nicht, wenn der Verwalter nur mit der reinen WEG-Verwaltung betraut ist, weil WEG-Verwalter nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne von § 2 WoVermittG sind. Das hat der BGH bereits im Jahr 2003 klargestellt (BGH, Urteil v. 13.3.2003, III ZR 299/02). Von dieser Auffassung rückt der BGH im aktuellen Urteil nicht ab.

Gesetzliche Grundlage: § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz

(1) Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.

(1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).

(2) Ein Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn

1. durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird,
2. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
3. ...

Das könnte Sie zum Maklerrecht auch interessieren

BGH-Urteil zum Bestellerprinzip