Kein vorschnelles Urteil bei Mietwucher-Verdacht

Hintergrund: Untermiete übersteigt Miete um mehr als 100 Prozent

Eine GmbH hatte Gewerberäume in einem Frankfurter Hochhaus angemietet, konkret Fitness-, Bar- und Loungeflächen sowie Terrassen im sechsten und siebten Obergeschoss. Die vereinbarte Kaltmiete betrug 14.260 Euro netto monatlich.

Einen großen Teil dieser Flächen vermietete die GmbH an eine OHG weiter, zu einer monatlichen Kaltmiete von 33.355 Euro netto. Das war mehr als das Doppelte dessen, was die GmbH selbst zu zahlen hatte.

Nachdem die GmbH insolvent geworden war, klagte der Insolvenzverwalter gegen den persönlich haftenden Gesellschafter der Untermieterin auf Zahlung ausstehender Untermiete von mehr als 100.000 Euro. Vor dem Landgericht hatte die Klage teilweise Erfolg, während das Oberlandesgericht (OLG) die Klage insgesamt abwies. Das OLG hielt den Untermietvertrag wegen der Miethöhe für sittenwidrig und damit unwirksam.

Zur Bestimmung der ortsüblichen Miete zog das OLG den Gewerbemarktbericht der IHK Frankfurt heran, der Mieten für Büroflächen in Spitzenlagen auswies. Da ein Fitnessstudio mit Bar am ehesten mit Büroflächen vergleichbar sei, legte das Gericht die im Hauptmietvertrag vereinbarte Miete, die an der oberen Grenze der für Büroflächen ausgewiesenen Miete lag, als objektiven Marktwert zugrunde.

Der Insolvenzverwalter hatte dem widersprochen und beantragt, einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Marktmiete zu beauftragen. Büroflächen seien keine geeignete Vergleichsgröße für ein Fitnessstudio mit Bar und die vereinbarte Untermiete könne durchaus marktüblich sein. Diesen Beweisantrag lehnte das Gericht ab.

Entscheidung: Sorgfältige Wucher-Prüfung erforderlich

Der BGH hebt das Urteil des OLG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Das OLG hätte ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Miete einholen müssen. Erst dann kann beurteilt werden, ob der Untermietvertrag ein wucherähnliches Rechtsgeschäft und damit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist.

Wucherähnliches Rechtsgeschäft: Voraussetzungen

Ein Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft einzustufen, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

• Objektives Missverhältnis: Leistung und Gegenleistung müssen in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen. Bei gewerblichen Mietverträgen ist das in der Regel der Fall, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 Prozent über oder unter dem Marktwert liegt. Marktwert ist der übliche Preis, der für vergleichbare Objekte zu zahlen ist.
• Subjektives Element: Der Begünstigte muss in verwerflicher Gesinnung handeln, etwa eine Schwächesituation des anderen bewusst ausnutzen.

Sachverständiger muss Marktmiete ermitteln

Die Ermittlung der ortsüblichen Miete erfordert in der Regel sachverständige Hilfe. Zunächst muss geklärt werden, welche Objekte überhaupt vergleichbar sind. Gibt es keine geeigneten Vergleichsobjekte, muss ein mit dem konkreten Markt vertrauter Sachverständiger beurteilen, welche Miete für das besondere Objekt erzielt werden kann.

Hingegen gibt ein allgemeiner Gewerbemarktbericht, der Büroflächen erfasst, keinen verlässlichen Aufschluss über die ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar, selbst in derselben Lage. Das OLG durfte die Vergleichbarkeit dieser Flächen daher nicht einfach unterstellen.

Verwerfliche Gesinnung ist sorgfältig zu prüfen

Sollte aufgrund eines Sachverständigengutachtens tatsächlich ein auffälliges Missverhältnis festgestellt werden, ist damit noch nicht automatisch von einer verwerflichen Gesinnung der GmbH auszugehen. Gerade bei gewerblichen Mietverhältnissen ist die Bewertung der Marktverhältnisse schwierig. Entscheidend ist, ob der Begünstigte das Missverhältnis erkennen konnte.

Zudem ist zu beachten, dass die OHG als Vollkaufmann im Sinne von § 6 Abs. 1 HGB gilt. Das begründet in der Regel die widerlegliche Vermutung, dass der Vertragspartner eine etwaige Schwächesituation der OHG nicht in verwerflicher Weise ausgenutzt hat.

( BGH, Beschluss v. 13.5.2026, XII ZR 74/24)

Viele Gewerbemietverträge enthalten Wertsicherungsklauseln, um die Miethöhe an die Inflation zu koppeln. Lesen Sie hier mehr zur Zulässigkeit, den Folgen bei Unzulässigkeit und zur richtigen Berechnung der Mietänderung.