Versäumte Auskunft an Vormieter schlägt nicht auf Folgemietvertrag durch

Hintergrund: Streit um Mietpreisbremse und Vormiete

Eine Inkassogesellschaft macht aus abgetretenem Recht der Mieter Ansprüche gegen die Vermieterin einer Wohnung in Berlin geltend. Diese liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, sodass die Regeln zur Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) greifen.

Die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 780,10 Euro monatlich, was 11,39 Euro/Quadratmeter entspricht und die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Der Mietvertrag enthält den Hinweis, dass genau dieser Quadratmeterpreis bereits im vorherigen Mietverhältnis ein Jahr vor dessen Beendigung gegolten habe. Die Vermieterin stützt sich damit auf die Vormietenregelung des § 556e Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter eine im vorherigen Mietverhältnis vereinbarte Miete, die die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete von maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt, auch im neuen Mietverhältnis verlangen.

Allerdings hatte die Vermieterin den vorherigen Mieter vor Abschluss des Mietvertrages nicht darüber informiert, dass sie die Wohnung zuvor modernisiert hatte. Diese Information wäre nach § 556g Abs. 1a BGB erforderlich gewesen, um sich gegenüber dem Vormieter zur Rechtfertigung der Miethöhe auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berufen zu können.

Die Inkassogesellschaft rügt einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangt unter anderem Rückzahlung überzahlter Miete. Sie meint, die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete sei vom vorherigen Mieter nicht "geschuldet" gewesen, weil die Vermieterin die erforderliche Auskunft über die Modernisierung nicht erteilt hat und die Miete deshalb gegenüber dem Vormieter nicht gerichtlich hätte durchsetzen können. Als geschuldete Vormiete sei daher nur die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige (niedrigere) Miete anzusetzen.

Entscheidung: Fehlende Auskunft wirkt sich nicht auf Höhe der Vormiete aus

Der BGH folgt dem nicht. Die Vermieterin konnte sich zur Rechtfertigung der Miethöhe darauf berufen, dass eine entsprechende Miete schon im Vormietverhältnis vereinbart war.

Für die Bestimmung der im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete kommt es allein darauf an, ob der geltend gemachte Ausnahmetatbestand (zum Beispiel eine durchgeführte Modernisierung) der Sache nach tatsächlich vorliegt. Unerheblich ist, ob der Vermieter seine Auskunftspflicht gegenüber dem vorherigen Mieter erfüllt hat.

Das Gesetz sieht für die Verletzung der vorvertraglichen Auskunftspflicht aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB eine eigenständige, abgestufte Sanktion vor: Der Vermieter kann sich gegenüber dem betroffenen Mieter zeitweise nicht auf den Ausnahmetatbestand "berufen" (§ 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB). Eine Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung, wie sie das Gesetz für andere Fälle ausdrücklich regelt, ist hierfür gerade nicht vorgesehen. Die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete bleibt also in voller Höhe wirksam. Der Vermieter ist lediglich zeitweise gehindert, sie gegenüber dem betroffenen Mieter durchzusetzen.

Auch der Gesetzeszweck spricht für dieses Verständnis. Die Mietpreisbremse soll überzogene Preissprünge bei der Wiedervermietung verhindern, nicht aber Vermieter zwingen, eine zuvor wirksam vereinbarte Miete im Folgemietverhältnis abzusenken. Ließe man die Verletzung der Auskunftspflicht im Vormietverhältnis auf die Höhe der "geschuldeten" Vormiete durchschlagen, würde der Vermieter im Ergebnis entgegen der gesetzgeberischen Zielsetzung doch zu einer Absenkung gezwungen.

Die vorvertragliche Auskunftspflicht dient ausschließlich den Interessen des jeweils betroffenen Mieters selbst. Sie soll ihm ermöglichen, frühzeitig zu erkennen, ob sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand beruft. Der Rechtskreis eines späteren, neuen Mieters wird durch eine Pflichtverletzung im vorherigen Mietverhältnis nicht berührt. Auch würde eine solche Sanktionierung im neuen Mietverhältnis zu einem endgültigen Rechtsverlust führen, obwohl das Gesetz dem Vermieter ausdrücklich die Möglichkeit einräumt, eine versäumte Auskunft nachzuholen und die Sanktion damit zeitlich zu begrenzen.

Landgericht muss Fall erneut prüfen

Die vereinbarte Miete von 11,39 Euro/Quadratmeter ist daher nur dann unzulässig überhöht, wenn die im Vormietverhältnis vereinbarte gleich hohe Miete nicht durch die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen nach § 556e Abs. 2 BGB gerechtfertigt war. Zu dieser Frage fehlen noch tatsächliche Feststellungen, sodass der Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverwiesen wird.

( BGH, Urteil v. 1.7.2026, VIII ZR 125/23 )

Mietpreisbremse: Gesetzliche Grundlage

§ 556d BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung (…) bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

 (…)

§ 556e BGB Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. (…)

(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

§ 556f BGB Ausnahmen

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

§ 556g BGB Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. (…)

(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:

1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war,
2. im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
3. im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
4. im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.

(…)

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