Absenkungsbeschluss ist isoliert anfechtbar

Hintergrund: Mehrheitsbeschluss per Umlaufverfahren

Umlaufbeschlüsse müssen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich mit den Stimmen sämtlicher Wohnungseigentümer gefasst werden. Die Wohnungseigentümer können aber beschließen, dass für einen Umlaufbeschluss über einen speziellen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (sogenannter Absenkungsbeschluss). Diese Möglichkeit wurde durch die WEG-Reform eingeführt.

Eine solchen Beschluss hatten die Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) in einer Eigentümerversammlung gefasst:

"Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass über die Erneuerung der Heizanlage nach Variante 1 im Wege eines Umlaufbeschlusses, also ohne Eigentümerversammlung, mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann."

Ein Eigentümer hielt den Absenkungsbeschluss für fehlerhaft und erhob Beschlussmängelklage. Während des laufenden Klageverfahrens führten die Eigentümer das Umlaufverfahren durch und beschlossen mit einfacher Mehrheit die Beauftragung des Heizungsaustauschs sowie in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung die Finanzierung. Beide Beschlüsse wurden bestandskräftig.

Die Anfechtungsklage gegen den Absenkungsbeschluss hatte vor Amts- und Landgericht keinen Erfolg.

Entscheidung: Isolierte Anfechtbarkeit, aber Rechtsschutzinteresse ist entfallen

Auch vor dem BGH bleibt die Anfechtungsklage erfolglos. Die Klage gegen den Absenkungsbeschluss ist unzulässig, weil das Rechtsschutzinteresse des klagenden Eigentümers mit der Bestandskraft des Umlaufbeschlusses entfallen ist.

Absenkungsbeschlüsse sind selbstständig anfechtbar

Ob Absenkungsbeschlüsse überhaupt isoliert anfechtbar sind, war bisher umstritten. Die überwiegende Auffassung sieht Absenkungsbeschlüsse als reguläre Sachbeschlüsse an, die separat angefochten werden können.

Die Gegenauffassung vergleicht sie mit Geschäftsordnungsbeschlüssen. Ein Absenkungbeschluss könne nur inzident im Rahmen der Anfechtung des nachfolgenden Umlaufbeschlusses geprüft werden. Eine dritte Meinung unterscheidet zwischen Nichtigkeits- und Anfechtungsklagen und sieht nur für erstere ein Rechtsschutzbedürfnis.

Der BGH stellt klar, dass Absenkungsbeschlüsse isoliert angreifbar sind. Ein Absenkungsbeschluss entfaltet seine Wirkung ausschließlich in der Zukunft, nämlich für das nachfolgende Umlaufverfahren. Er kann daher in Bestandskraft erwachsen, und genau das ist der Sinn der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 45 WEG: Wohnungseigentümer und Verwalter sollen zeitnah Klarheit darüber haben, ob ein Beschluss Bestand hat. Wäre der Absenkungsbeschluss nicht selbstständig anfechtbar, könnten seine Mängel noch im Klageverfahren gegen den Umlaufbeschluss geltend gemacht werden. Das widerspräche dem Prinzip der Bestandskraft.

Prozessökonomische oder praktische Gesichtspunkte rechtfertigen keine andere Beurteilung. Selbst wenn die Anfechtbarkeit beider Beschlüsse zu zwei Gerichtsverfahren führt, kann das Gericht prozessökonomisch reagieren.

Eine Aussetzung des Verfahrens gegen den Umlaufbeschluss bis zur Entscheidung über den Absenkungsbeschluss scheidet zwar aus, da dieser bis dahin gültig bleibt und der darauf aufbauende Umlaufbeschluss ohne weiteres gefasst werden darf. Ein Eigentümer kann jedoch bei zeitlicher Nähe der Beschlüsse beide gemeinsam in einer Klage angreifen oder eine bestehende Klage entsprechend erweitern. Darüber hinaus kann das Gericht zwei selbstständige Verfahren verbinden.

Rechtsschutzinteresse entfällt mit Bestandskraft des Umlaufbeschlusses

Für die Anfechtungsklage gegen den Absenkungsbeschluss besteht aber kein Rechtsschutzbedürfnis mehr. Dieses ist entfallen, nachdem der auf Basis des Absenkungsbeschlusses gefasste Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden ist.

Ein Umlaufbeschluss, der auf Basis eines anfechtbaren oder nichtigen Absenkungsbeschlusses oder gar ohne Absenkungsbeschluss mit Stimmenmehrheit gefasst wurde, ist lediglich anfechtbar. Ein fehlerhafter oder fehlender Absenkungsbeschluss führt nicht zur Nichtigkeit des Umlaufbeschlusses. 

Somit kann ein bestandskräftig gewordener Umlaufbeschluss durch eine spätere Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses nicht mehr erschüttert werden. Nach Bestandskraft des Umlaufbeschlusses entfällt daher das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage gegen den Absenkungsbeschluss.

( BGH, Urteil v. 17.7.2026, V ZR 190/25)

Umlaufbeschluss: Gesetzliche Grundlage

§ 23 WEG Wohnungseigentümerversammlung

(...)

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

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