Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten aus jahresübergreifenden Rechnungen ermittelt und die hierbei erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Die Abrechnung endet mit einer Nachforderung von 1.382,51 Euro. Im Abrechnungsbetrag sind Heizkosten von 1.041,91 Euro enthalten.
Die Abrechnungen des Energieversorgers entsprechen nicht dem Kalenderjahr. Vielmehr errechnet der Energieversorger aus den jahresübergreifenden Abrechnungen in einer Simulationsrechnung den auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Betrag. Dieses Vorgehen ist aus der umstrittenen Betriebskostenabrechnung nicht ersichtlich. Dort ist lediglich der Gesamtbetrag angegeben, der der durch die Simulationsrechnung für das jeweilige Kalenderjahr ermittelt wurde.
Die Mieter halten die Betriebskostenabrechnung bezüglich der Heizkosten für formell unwirksam.
Entscheidung
Die Betriebskostenabrechnung ist nicht bezüglich der Heizkosten formell unwirksam.
Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass die auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten angegeben sind. Das heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten angeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen legen müsste. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter - wie hier - aus den jahresübergreifenden Abrechnungen des Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnen muss.
Die Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnung wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass die Zwischenschritte nicht offen gelegt sind, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Eventuelle inhaltliche Fehler beim angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.
(BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13)