Untätiger Vermieter riskiert Verlust von Nachzahlung

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von einem ehemaligen Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005. Die Vermieter haben dem Mieter gegenüber die Betriebskosten für das Jahr 2005 Ende Juni 2006 abgerechnet. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung. Den Nachforderungsanspruch haben die Vermieter zunächst nicht weiterverfolgt und sodann erst kurz vor Ende der am 31.12.2009 ablaufenden Verjährungsfrist gerichtlich geltend gemacht.

Gegen sämtliche Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2007 hatte der Mieter jeweils im wesentlichen gleichlautende Einwendungen erhoben, ohne dass die Vermieter hierauf reagiert haben. Die Nachforderungen der Abrechnungen 2001 bis 2004 ließen die Vermieter verjähren.

Im Jahr 2007 erwarb der Mieter die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung, sodass das Mietverhältnis endete. Auch im Anschluss hieran machten die (Ex-)Vermieter zunächst keine Anstalten, die Nachforderung für 2005 zu verfolgen.

Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung für 2005 zu leisten. Er hält den Anspruch für verwirkt.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Der Nachforderungsanspruch ist verwirkt.

Das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment besteht darin, dass die Vermieter nach Vorlage der Abrechnung fast dreieinhalb Jahre untätig geblieben sind. Hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzung der Verwirkung gilt der allgemeine Grundsatz, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist kann nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden. Solche Gründe, die hier zugleich das für die Verwirkung ebenfalls notwendige Umstandsmoment darstellen, liegen indes vor.

Aus der Tatsache, dass die Vermieter auf die Beanstandungen des Mieters hin keine Bemühungen unternahmen, ihre Forderungen aus den Jahren 2001 bis 2004 weiter außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiter zu verfolgen, konnte sich über die Jahre bei dem Mieter der Eindruck verfestigen, dass seine Beanstandungen Erfolg hatten und die Vermieter zwar Betriebskostenabrechnungen vorlegen, aber die sich daraus ergebenden Nachzahlungsansprüche auf sich beruhen lassen und nicht gerichtlich durchsetzen werden. Dieser über die Jahre immer gleiche Ablauf konnte bei dem Mieter in den Jahren 2006 bis 2009 das berechtigte Vertrauen entstehen lassen, die Vermieter würden auch den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2005, die er in gleicher Weise beanstandet hatte wie die Abrechnungen zuvor, nicht klageweise geltend machen. Hierfür spricht auch, dass die Vermieter auch untätig geblieben sind, nachdem der Mieter die Wohnung erworben hatte.

(BGH, Beschluss v. 21.2.2012, VIII ZR 146/11)