In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen.
Hintergrund
Der Vermieter gewerblicher Mieträume verlangt vom Mieter Zahlung von Verwaltungskosten. In einer Anlage zum Mietvertrag sind die Mietnebenkosten, die der Mieter tragen muss, aufgeführt. Dort sind unter Nr. 17 als sonstige Betriebskosten u. a. „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache" genannt. Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.
Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 ergibt sich eine Nachzahlung von 5.200 Euro. Der Mieter weigert sich, den hierin enthaltenen Anteil der Verwaltungskosten von 2.650 Euro zu zahlen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mietvertrag enthält eine wirksame Verpflichtung des Mieters, die Verwaltungskosten zu tragen.
Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Die Umlage von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen braucht.
Die Bewertung der Klausel hängt auch nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen ab, denn bei Vertragsschluss muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlage nicht erforderlicher Kosten freizustellen.
Ein Überraschungseffekt ergibt sich hier auch nicht aus der Stellung der Klausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele.
(BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09)