Unklare Grundsteuer-Klausel – Vermieter trägt Erhöhung

Hintergrund: Mieter soll nur Grundsteuer-Erhöhungen tragen

Die Vermieterin und die Mieterin eines Ladenlokals streiten über die Umlage von Grundsteuer.

Der Mietvertrag wurde im März 2007 geschlossen. Seinerzeit war das Geschäftshaus noch nicht errichtet. Im Zusammenhang mit den Nebenkosten enthält der Mietvertrag folgende von der Vermieterin gestellte allgemeine Geschäftsbedingung:

"Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter (…)."

Am 1.12.2008 wurden die Mieträume übergeben. Am 5.3.2009 wurde das Geschäftshaus mit insgesamt vier Mietern eröffnet.

Für das Jahr 2009 wurde die Grundsteuer durch Bescheid der Stadt vom 9.1.2009 ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf 16.029,24 Euro festgesetzt. Mit Bescheid vom 11.1.2010 wurde die Grundsteuer nunmehr aufgrund eines Grundsteuermessbetrags für ein Geschäftsgrundstück auf 66.998,14 Euro festgesetzt.

Die Vermieterin meint, die Mieterin müsse wegen der Klausel im Mietvertrag anteilig die Grundsteuerdifferenz tragen und verlangt von ihr für die Jahre 2010 und 2011 insgesamt 45.310,63 Euro.

Entscheidung: Bezugsgröße bleibt unklar

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Vertragsklausel ist jedenfalls nicht eindeutig im Sinne der Vermieterin auszulegen. Es bleibt für den Fall der Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit des Grundstücks unklar, ob die sich daraus ergebenden Differenzbeträge auf die Mieter umlegbar sind.

Dass die Klausel auf Erhöhungen der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer abstellt, spricht dafür, dass maßgebliche Vergleichsgröße die bei Übergabe des Mietobjekts festgesetzte Grundsteuer ist. Die Steuerfestsetzung beruhte hier bei Übergabe noch auf dem unbebauten Grundstück und dem sich daraus ergebenden Steuermessbetrag.

Diese Betrachtung wird aber durch den Umstand in Frage gestellt, dass in der Klausel von dem "Objekt" die Rede ist. Damit enthält schon der Wortlaut einen Hinweis darauf, dass anstelle der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer auch eine Erhöhung der von vornherein auf das Mietobjekt bezogenen Grundsteuer gemeint sein kann.

Mietobjekt ist aber nicht das unbebaute Grundstück, auf das sich der bei Übergabe geltende Steuermessbetrag bezieht, sondern die vertraglich vereinbarten Räume. Das lässt es wiederum zumindest nicht fernliegend erscheinen, dass mit der erhobenen Grundsteuer diejenige gemeint ist, die für das bebaute Grundstück festzusetzen ist, und mithin die später so festgesetzte Steuer die Vergleichsgröße für auf die Mieter umzulegende Erhöhungen darstellt.

Letzten Endes bleibt unklar, welche der beiden Varianten gemeint ist. Dies geht zu Lasten der Vermieterin. Als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingungen hat sie den Nachteil der Mehrdeutigkeit zu tragen.

(BGH, Urteil v. 17.2.2016, XII ZR 183/13)