Korrektur von Betriebskostenabrechnung bei der Gewerbemiete

Hintergrund

Die Vermieterin von Gewerberäumen verlangt von der Mieterin die Nachzahlung von Heizkosten.

Im Januar 2011 übersandte die Vermieterin die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2006 bis 2009. Diese endete mit einer Nachforderung von ca. 8.500 Euro. Im Februar zahlte die Mieterin den Abrechnungssaldo ohne weitere Beanstandungen.

Nachdem ein anderer Mieter einen Abrechnungsfehler bemängelt hatte, übersandte die Vermieterin im Juni 2011 eine korrigierte Abrechnung. Hieraus ergab sich eine weitere Nachforderung von ca. 6.600 Euro. Die Mieterin weigert sich, diesen Betrag zu zahlen. Sie meint, in der Übersendung der urspünglichen Abrechnung und deren Ausgleich sei ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen. Die Vermieterin könnte daher keine weitere Nachforderung mehr verlangen.

Entscheidung

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin konnte die Abrechnung korrigieren und kann die weitere Nachforderung verlangen.

Bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume kommt allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter zwischen den Mietvertragsparteien für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht.

Zwar kann auch ein konkludentes Verhalten der Vertragsparteien ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis begründen. Dies setzt voraus, dass die Parteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewissheit entziehen und sich dahingehend einigen wollten.

Der Vermieter gibt mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung aber keine Willenserklärung ab, die auf ein Schuldanerkenntnis gerichtet ist, sondern eine reine Wissenserklärung ohne rechtlichen Bindungswillen. Auch der Mieter, der eine Betriebskostennachzahlung ohne Vorbehalt leistet, erbringt eine reine Erfüllungshandlung. Aus dieser kann nicht geschlossen werden, dass er den Abrechnungssaldo als verbindlich anerkennt.

(BGH, Urteil v. 28.5.2014, XII ZR 6/13)