Vermieter von Gewerberaum darf Abrechnung trotz Erstattung korrigieren

Hintergrund

Der Vermieter eines Ladengeschäfts verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten. Laut Mietvertrag muss der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten und der Vermieter hierüber jährlich abrechnen.

Im September 2010 übersandte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 an den Mieter. Die Abrechnung wies ein Guthaben des Mieters in Höhe von 53,75 Euro aus, das der Vermieter sofort an den Mieter überwies.

Nachdem der Mieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhoben hatte, erstellte der Vermieter im Oktober 2010 eine neue Abrechnung. Weil der Vermieter in der ersten Abrechnung eine Grundsteuerzahlung vergessen hatte, wies die neue Abrechnung eine Nachzahlung von 375,76 Euro aus. Der Vermieter verlangt nun Zahlung dieses Betrages sowie Rückzahlung des bereits erstatteten Guthabens.

Entscheidung

Der Vermieter konnte die Abrechnung korrigieren, obwohl er dem Mieter das Guthaben ausgezahlt hat. Durch den vorbehaltlosen Ausgleich des sich aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter ist zwischen den Parteien kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande gekommen.

Für die Wohnraummiete hat der BGH bereits entschieden, dass weder allein in der vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung durch den Mieter noch im vorbehaltlosen Ausgleich eines zugunsten des Mieters errechneten Guthabens durch den Vermieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden kann.

Derselbe Grundsatz gilt auch für die Gewerbemiete, auch wenn die Begründung, mit der bei der Wohnraummiete ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abzulehnen ist, nicht auf die gewerbliche Miete übertragbar ist, weil es dort keine gesetzlichen Abrechnungs- und Einwendungsfristen gibt. Gleichwohl kann auch bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht angenommen werden, dass allein durch die vorbehaltlose Erstattung oder Zahlung des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zwischen den Mietvertragsparteien zustande kommt. Der Auszahlung eines Guthabens kommt unter anderem deshalb kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu, weil die Betriebskostenabrechnung eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen und die Auszahlung eine reine Erfüllungshandlung ist.

(BGH, Urteil v. 10.7.2013, XII ZR 62/12)