Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat

Hintergrund

Vermieter und Mieter streiten darüber, ob die Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung dazu führt, dass der Vermieter die Abrechnung nicht mehr korrigieren darf.

Der Vermieter hatte im Juli 2007 die Betriebskostenabrechnung für 2006 erteilt. Hieraus ergab sich für die Mieter ein Guthaben von 180 Euro. Dieses schrieb der Vermieter im August 2007 dem Mietkonto der Mieter gut.

Danach fiel dem Vermieter auf, dass bei der Heizkostenabrechnung Heizölkosten von über 4.000 Euro aus Versehen unberücksichtigt geblieben sind. Im Dezember 2007 erstellte der Vermieter daher eine korrigierte Abrechnung. Das Guthaben der Mieter fiel um 140 Euro geringer aus als in der ersten, fehlerhaften Abrechnung. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter vom Konto der Mieter ab.

Die Mieter verlangen nun Rückzahlung dieses Betrages.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Der Vermieter von Wohnraum kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich - innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB - zu Lasten der Mieter korrigieren, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat.

Die Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten gewährleisten, dass die Parteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Deshalb rechtfertigt die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.

(BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09)