13.04.2016 | Mietrecht

Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig

Jahresabrechnung ist keine Voraussetzung für Betriebskostenabrechnung
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Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.

Hintergrund: Jahresabrechnung war nicht beschlossen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Laut Mietvertrag muss der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen. Zur Verteilung heißt es im Mietvertrag: „Alle nebenstehenden Kostenarten werden entsprechend den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt.“ Die Abrechnung der Heizkosten soll sich laut Mietvertrag „nach den Beschlüssen der WEG“ richten.

Im August 2014 erstellte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013, die mit einer Nachzahlung von 2.761 Euro endete. Eine Beschlussfassung über die WEG-Jahresabrechnung hatte zuvor nicht stattgefunden.

Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten. Er beanstandet unter anderem, dass die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nicht genehmigt sei, sodass diese nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen könne.

Entscheidung: Betriebskostenabrechnung möglich

Der Mieter muss die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten.

Die Formulierung im Mietvertrag, dass die Kosten entsprechend den Beschlüssen der WEG umgelegt werden, ist so zu verstehen, dass auch für die Betriebskostenabrechnungen jeweils der von der WEG herangezogene Umlageschlüssel gelten soll. Eine darüber hinausgehende Bindung des vermietenden Eigentümers an die Beschlüsse der Gemeinschaft soll dadurch aber nicht festgeschrieben werden.

Eine Beschlussfassung der WEG über die Jahresabrechnung vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung war nicht erforderlich.

Dies rechtfertigt sich zunächst aus der Überlegung, dass sich Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen, die an beide Abrechnungsarten zu stellen sind, und des unterschiedlichen Inhalts beider Abrechnungen in weiten Teilen unterscheiden. So sind mietrechtlich lediglich die Kosten entscheidend, die der Eigentümer als umlagefähig aufgewandt hat. Der Verwalter muss dagegen auch die Kosten in die Abrechnung einstellen, die er nicht ausgeben durfte, sofern er über die entsprechenden Beträge verfügt hat. Darüber hinaus enthält die Jahresabrechnung zusätzlich die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft. Diese wiederum sind für den Mieter uninteressant.

Die Abrechnungszeiträume beider Abrechnungsarten können voneinander abweichen, da sich lediglich die Jahresabrechnung auf das Kalenderjahr beziehen muss. Ein möglicher Unterschied besteht auch grundsätzlich bei dem jeweils zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel.

Des Weiteren ist es dem Vermieter ohne Weiteres möglich, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, ohne die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzuwarten. Er kann sich insoweit durch Belegeinsicht beim Verwalter die Daten zusammenstellen, die er für die Betriebskostenabrechnung benötigt. Will der Mieter prüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Beträge korrekt sind, kann er sich vom Vermieter zur Belegeinsicht bei der Verwaltung bevollmächtigen lassen.

Zudem kann es zu einem längeren Zeitraum der Rechtsunsicherheit kommen, wenn man die Genehmigung der Jahresabrechnung als Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung ansieht. Konsequenterweise wäre die Bestandskraft des Beschlusses abzuwarten, was im Falle einer Anfechtung durchaus mehrere Jahre dauern kann. Dann müsste der Vermieter befürchten, wegen der Jahresfrist Forderungen zu verlieren, sofern er nicht nachweisen kann, dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft. Der Mieter wiederum müsste damit rechnen, mit Nachzahlungsforderungen konfrontiert zu werden, obwohl der in Frage stehende Abrechnungszeitraum unter Umständen schon Jahre zurückliegt. Diese Unsicherheit besteht nicht, wenn die Betriebskostenabrechnung auch ohne Beschluss über die Jahresabrechnung erteilt werden kann.

(LG Darmstadt, Urteil v. 5.2.2016, 6 S 143/15)

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