Kein Schadensersatz für Sondereigentümer wegen verspäteter Jahresabrechnung

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer verlangt von einem WEG-Verwalter Schadensersatz. Der Verwalter hatte die Jahresabrechnung 2007 erst im Jahr 2009 erstellt. Die Einzelabrechnung für die Wohnung des klagenden Eigentümers, der seine Wohnung vermietet hatte, endete mit einer Nachzahlung von 750 Euro.

Nachdem die Jahresabrechnung vorlag, machte der Eigentümer gegenüber seinem Mieter für das Jahr 2007 eine Betriebskostennachzahlung geltend. Der Mieter hat die Nachzahlung verweigert, weil die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen sei.

Der Wohnungseigentümer nimmt nun den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch, weil dieser zu spät abgerechnet habe.

Entscheidung

Das LG Frankfurt gibt dem Verwalter Recht. Der Eigentümer kann keinen Schadensersatz verlangen.

Der Verwalter nimmt seine Pflicht, eine Jahresabrechnung zu erstellen, als eigene, ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahr. Er wird für die gesamte Gemeinschaft tätig, ist aber kein Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer.

Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers gegenüber seinem Mieter hat nur indirekt etwas mit der Wohngeldabrechnung des Verwalters gegenüber den Eigentümern zu tun. Es ist Aufgabe des Vermieters, im Verhältnis zu seinem Mieter der Eigentumswohnung eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder diesem zumindest mitzuteilen, weshalb sich die Betriebskostenabrechnung verspätet. Eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters kann nicht dem Verwalter zugerechnet werden, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer ist.

Anders wäre die Sache zu beurteilen, wenn Verwalter und Eigentümer vereinbart hätten, dass der Verwalter auch die Betriebskostenabrechnung erstellt. Das war hier aber nicht der Fall.

(LG Frankfurt Urteil vom 14.10.2011 - 2-09 S 2/11)

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