WEG-Verwalter haftet nicht für verspätete Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis

Leitsatz

1. Der WEG-Verwalter ist nicht Erfüllungsgehilfe vermietender Sondereigentümer
2. Keine Haftung des WEG-Verwalters bei verspäteter Abrechnungserstellung für den Schaden des Vermieters, der aus diesem Grund mit seinem Mieter nicht fristgemäß Betriebskosten abrechnen kann
3. Anders wäre zu urteilen, wenn zwischen dem Sondereigentümer und dem Verwalter eine besondere Vereinbarung hinsichtlich der Erstellung einer mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung getroffen wäre

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG; § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

Kommentar

1. Der WEG-Verwalter ist kein Erfüllungsgehilfe vermietender Sondereigentümer. Seine Pflicht zur Vorlage einer Jahresabrechnung besteht gegenüber der Gemeinschaft als Verband, nicht aber gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer. Damit haftet der Verwalter einem Sondereigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, nicht dafür, dass dieser die Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter rechtzeitig erstellen kann. Wird die WEG-Jahresabrechnung erst nach Ablauf der einjährigen mietrechtlichen Abrechnungsfrist erstellt, kann der vermietende Sondereigentümer daher keinen Schadensersatz vom Verwalter fordern, wenn der Mieter die Nachzahlung wegen Verfristung verweigert. Ein Vermieter muss sich grds. selbst darum bemühen, die notwendigen Unterlagen rechtzeitig zu erhalten; er kann nicht schlicht darauf warten, bis die WEG-Abrechnungen irgendwann bei ihm eingehen.
2. Anders wäre die Sachlage nur dann zu beurteilen, sollten zwischen dem Sondereigentümer und dem Verwalter besondere Vereinbarungen hinsichtlich der Erstellung einer (mietrechtlichen) Betriebskostenabrechnung getroffen worden sein.

Anmerkung

Im vorliegenden Fall bestand keine speziell mit dem Vermieter vereinbarte "Sondereigentums-Verwaltung". Aus diesem Grund müssen sich vermietende Wohnungseigentümer grds. beim WEG-Verwalter selbst um die erforderlichen Daten bemühen, die sie im Rahmen ihrer Nebenkostenabrechnung mit Mietern benötigen, mag dies auch für Vermieter sehr umständlich und zeitaufwendig sein. Kümmern sie sich nachhaltig um die Daten, muss ihr etwaiger Nachzahlungsanspruch jedenfalls nicht stets an der mietgesetzlichen Jahresfrist scheitern. WEG-Verwalter kennen diese Probleme und sind deshalb auch von der h.M. im Wohnungseigentumsrecht gehalten, eine Jahresabrechnung grds. innerhalb der ersten 6 Monate des Folgegeschäftsjahres zu erstellen und diese möglichst auch in diesem Zeitraum einer genehmigenden Beschlussfassung zuzuführen.

Link zur Entscheidung

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14.10.2011, 2-09 S 2/11