Für die Betriebskostenabrechnung zählt stets die tatsächliche Wohnfläche

Hintergrund: Vermieterin rechnet nach Wohnfläche laut Mietvertrag ab

Die Vermieterin und die Mieter einer preisgebundenen Wohnung in Wiesbaden streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten. Im 1979 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern vereinbart. Zu der im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung gehört eine Mansarde im fünften Obergeschoss mit einer Deckenhöhe von 1,90 Metern. Die Grundfläche der Mansarde ist im Übergabeprotokoll mit 16,95 Quadratmetern angegeben.

In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 hat die Vermieterin die im Mietvertrag genannte Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern einschließlich der Grundfläche der Mansarde zugrundegelegt. Die Mieter meinen, die Mansarde sei nicht anrechenbar, so dass die Wohnfläche nur mit 103,10 Quadratmetern zu bemessen sei.

Entscheidung: Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich

Die Mansarde, die laut Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietet wurde, ist Teil der Wohnfläche. Die Grundfläche ist bei der Ermittlung der Wohnfläche gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV (ebenso § 4 Nr. 2 WoFlV) allerdings nur zur Hälfte anzurechnen, weil die lichte Höhe mit 1,90 Metern weniger als zwei Meter beträgt. Somit ergibt sich eine Wohnfläche von insgesamt 111,57 Quadratmetern, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen ist.

Die Flächenabweichung zur im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche bleibt nicht deshalb unberücksichtigt, weil die Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche geringer als 10 Prozent ist. Wie der BGH unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung bereits zu § 556a Abs. 1 BGB für preisfreien Wohnraum entschieden hat, ist bei der Abrechnung von Betriebskosten nach Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend. Dasselbe gilt für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970.

Die Fläche der zu Wohnzwecken vermieteten Mansarde bleibt auch nicht deshalb außer Betracht, weil weniger als die Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 Metern aufweist und deshalb nach der Hessischen Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum gilt. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume sind nämlich nicht zu berücksichtigen, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt ist. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH zur Mietminderung und gilt gleichermaßen für die Abrechnung der Betriebskosten. Die Anforderungen des Bauordnungsrechts sind von der mietrechtlichen Frage zu unterscheiden, ob die Vertragsparteien die betreffenden Räume so in den Mietvertrag einbezogen haben, dass sie diese als Wohnraum ansehen und die Räume entsprechend nutzbar sind.

(BGH, Urteil v. 16.1.2019, VIII ZR 173/17)

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