Nachforderung von Grundsteuer nach Einspruch gegen Grundlagenbescheid

Hintergrund: Grundsteuer konnte nicht rechtzeitig abgerechnet werden

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten.

Der Gebäudekomplex, in dem sich die Wohnung befindet, war von der Vermieterin errichtet worden. Zum Zeitpunkt der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 lagen der Vermieterin lediglich Grundsteuerbescheide für die zuvor noch unbebauten Grundstücke vor. In den Betriebskostenabrechnungen wies sie daher einen Abschlag auf die Grundsteuer aus und behielt sich ausdrücklich eine Nachberechnung vor.

Ende April 2020 erhielt die Vermieterin erstmals einen geänderten Grundsteuerbescheid für das bebaute Grundstück. Gegen die diesem zugrunde liegenden Bescheide über die Feststellung des Einheitswerts und die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags legte sie Einspruch ein – im Wesentlichen wegen einer fehlerhaften Adressatenangabe. Im August 2020 rechnete sie die Grundsteuer gegenüber den Mietern ab. Zuvor hatte sie nach einer Erörterung zwischen ihrem Steuerberater und dem Finanzamt die Nachricht erhalten, nach Prüfung der Bescheide könne nun eine Umlage auf die Mieter erfolgen. Der endgültige geänderte Grundsteuerbescheid erging erst Ende Oktober 2020.

Die Mieter halten die Nachberechnung für verspätet und verweigern die Nachzahlung.

Entscheidung: Dreimonatsfrist beginnt erst nach Ende des Einspruchsverfahrens

Die geänderte Abrechnung der Grundsteuer war nicht verspätet.

Grundsätzlich muss ein Vermieter über die Betriebskosten spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, so § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Kann er die Jahresfrist unverschuldet nicht einhalten, muss er die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erheben. Lässt sich der Vermieter danach noch unnötig Zeit, hat er die Verspätung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu vertreten und verliert seinen Nachforderungsanspruch.

Einspruch gegen Grundlagenbescheide verlängert Abrechnungshindernis

Obwohl die Vermieterin die Abrechnung erst vier Monate, nachdem sie den ersten geänderten Grundsteuerbescheid Ende April 2020 erhalten hatte, vornahm, war die Abrechnung nicht verspätet. Das Abrechnungshindernis bestand nach wie vor.

Der Zugang eines Grundsteuerbescheids allein beseitigt das Abrechnungshindernis nicht, wenn der Vermieter gegen die dem Grundsteuerbescheid zugrunde liegenden Bescheide – den Steuermessbescheid oder den Einheitswertbescheid – Einspruch eingelegt hat.

Nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO ist der Grundsteuerbescheid zu ändern, wenn der ihm zugrunde liegende Steuermessbescheid geändert wird. Solange das Einspruchsverfahren läuft, kann der Vermieter eine inhaltliche Änderung des Grundsteuerbescheids nicht ausschließen. Denn die Finanzbehörde hat nach § 367 Abs. 2 AO die Sache in vollem Umfang erneut zu prüfen. Dabei ist sie weder an den Antrag noch an das Vorbringen des Einspruchsführers gebunden. Der angefochtene Bescheid kann nach entsprechendem Hinweis sogar zum Nachteil des Einspruchsführers geändert werden.

Das Abrechnungshindernis besteht daher so lange fort, bis der Vermieter Kenntnis darüber erlangt, ob und inwieweit der Grundsteuerbescheid infolge des Einspruchs geändert wird.

Kein Widerspruch durch Abrechnung vor endgültigem Bescheid

Dass die Vermieterin hier bereits im August 2020 – also vor Erlass des endgültigen Bescheids im Oktober 2020 – gegenüber den Mietern abgerechnet hat, schadet ihr nicht. Sie wäre berechtigt gewesen, die endgültige Entscheidung des Finanzamts abzuwarten; erst recht konnte sie aber auch schon vorher abrechnen, als sich abzeichnete, dass keine Änderung der Beträge mehr zu erwarten war.

Da das Abrechnungshindernis hier so lange bestand, dass eine von der Vermieterin zu vertretende Verspätung nicht in Betracht kommt, waren die nachträglichen Grundsteuerabrechnungen rechtzeitig.

( BGH, Urteil v. 20.5.2026, VIII ZR 6/24)

Hinweis: In dem Urteil beantwortet der BGH auch die Frage, ob fehlende Vergleichsangebote eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots begründen können.